Министерство образования и науки Российской Федерации
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ
Е.А. Соболева, В.С. Канхва
ФИНАНСИРОВАНИЕ,
АНАЛИЗ И ОЦЕНКА
ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ
Учебное пособие
Москва 2016
Стр.2
УДК 338:69
ББК 65.263
С54
Рецензенты:
кандидат технических наук, доцент М.Ю. Мишланова,
доцент кафедры ЭУС НИУ МГСУ;
доктор экономических наук, профессор А.Н. Ларионов,
генеральный директор «НИЦ «Стратегия»
Соболева, Елена Алексеевна.
С54 Финансирование, анализ и оценка девелоперских проектов :
учебное пособие / Е.А. Соболева, В.С. Канхва ; М-во образования
и науки Рос. Федерации, Нац. исследоват. Моск. гос. строит.
ун-т. Москва : Изд-во Моск. гос. строит. ун-та, 2016. 152 с.
ISBN 978-5-7264-1423-2
Рассмотрены вопросы и проблемы финансирования, оценки рисков,
анализа стратегий развития и принятия решений для финансовых инвестиций
в девелоперский проект, необходимые и достаточные условия
реализации девелоперского проекта и оценка его эффективности. Проанализированы
основные характеристики девелоперского проекта, а
также достоинства и недостатки оценки эффективности реализации
проектов, методы, принципы и технологии.
Для студентов магистратуры по направлению подготовки 38.04.01
Экономика.
УДК 338:69
ББК 65.263
ISBN 978-5-7264-1423-2
© Национальный исследовательский
Московский государственный
строительный университет, 2016
Стр.3
Оглавление
ВВЕДЕНИЕ ...........................................................................................5
1. ОСНОВЫ ФИНАНСИРОВАНИЯ, АНАЛИЗА И ОЦЕНКИ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ .............8
1.1. Девелоперский проект: специфика, понятия,
анализ и эффективность ...........................................................8
1.2. Методика проведения анализа и оценки эффективности
девелоперского проекта..........................................................18
1.3. Основы проведения анализа внешней
и внутренней среды девелоперского проекта ........................27
1.4. Классификация инвестиций и проектов ...............................27
1.5. Финансирование девелоперских проектов ...........................31
1.6. Варианты расчетов показателей эффективности
девелоперских проектов .........................................................33
1.7. Основные ошибки и недостатки при оценке
эффективности девелоперского проекта ...............................37
2. АНАЛИЗ РАЗЛИЧНЫХ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ
ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ ................................................39
2.1. Традиционный подход к оценке эффективности на основе
показателей эффективности капиталовложений ..................39
2.2. Современный подход к оценке эффективности проектов,
используемый в различных странах .......................................42
2.3. Оценка эффективности на основе показателя чистой
приведенной стоимости .........................................................46
2.4. Оценка эффективности с использованием индекса
рентабельности инвестиций ...................................................48
2.5. Оценка эффективности с использованием
внутренней нормы доходности ..............................................49
2.6. Оценка эффективности девелоперского проекта
с использованием показателя срока окупаемости
инвестиций .............................................................................51
2.7. Анализ различных подходов к оценке эффективности
девелоперских проектов .........................................................53
3. ВЫБОР НОРМЫ ДИСКОНТА ДЛЯ ОЦЕНКИ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТОВ ............55
3
Стр.4
4. УЧЕТ РИСКОВ ПРИ РЕАЛИЗАЦИИ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ
ПРОЕКТОВ ....................................................................................58
4.1. Идентификация рисков ..........................................................60
4.2. Оценка рисков ........................................................................63
4.3. Выбор и обоснование методов управления рисками ............66
4.4. Учет влияния рисков на цели и показатели
девелоперского проекта..........................................................68
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ..................................................................................70
ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ПОНЯТИЯ ..........................................71
ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОПРОВЕРКИ ................................................96
ПРАКТИЧЕСКИЕ ЗАДАНИЯ ...........................................................98
ЗАДАЧИ И РЕШЕНИЯ ....................................................................101
Библиографический список .............................................................140
Стр.5
ВВЕДЕНИЕ
Строительство, являясь подлинным локомотивом экономики
страны в целом, не только аккумулирует существенные финансовые
и инвестиционные потоки, но и обеспечивает занятость населения
в обслуживающих и смежных отраслях. Строительство может и
должно являться отраслью, где активно развиваются инновационные
технологии. Это относится и к процессу сооружения гражданских
и промышленных объектов, и к сфере производства строительных
материалов, и к вопросам эксплуатации зданий [38].
Строительная отрасль показывает состояние инвестиционной
привлекательности страны и является отражением всей российской
экономики: через строительный комплекс проходят все инвестиции
— и в промышленность, и в другие сферы. Эта отрасль, вступая
во взаимодействие со всеми отраслями, с любыми инвестиционными
проектами, имеет очень активную конкурентную среду, при
этом она относится к тем отраслям, которые являются движущей
силой экономики.
Строительство — это отрасль материального производства, в
состав которой входят: строительные фирмы, том числе специализированные;
проектные и изыскательские организации; структурные
подразделения, находящиеся на балансе строительных фирм,
занимающиеся производством строительных материалов, снабжением
и комплектацией, оказывающие транспортные услуги.
Строительство отличается от других отраслей материального
производства характером готовой продукции, фактором времени,
многообразием и уникальностью проектных решений и тем, что
строительство объекта осуществляется в определенной естественной
природной среде, которая характеризуется своими топографическими,
инженерно-геологическими и климатическими условиями.
Поиск
адекватных современным условиям развития национальной
экономики, а следовательно, и строительной отрасли в целом,
способов инвестиционно-строительной деятельности, которые в
состоянии разрешать противоречия развития, реализуется в девелоперской
модели деятельности, широко распространившейся в России
и за рубежом. Оптимизация инвестиционно-строительной деятельности
может быть осуществлена посредством инструментария
девелопмента — управления созданием, качественным преобразованием,
функционированием и рыночной ценностью объектов недвижи5
Стр.6
мости. Роль девелоперской деятельности в социально-экономическом
развитии страны существенна, что достигается посредством
сочетания коммерческой, социальной, бюджетной и экономической
эффективности реализуемых проектов.
Применительно к рынку недвижимости девелопмент — это инициирование,
развитие и продвижение проектов, связанных с созданием
новых объектов недвижимости и реконструкцией существующих,
с целью получения прибыли и развития территории.
Толковый словарь по недвижимости дает следующее толкование
термина девелопмент: выполнение строительных, инженерных,
земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или
осуществление каких-либо материальных изменений в использовании
зданий или участков земли» [93]. Создание каждого объекта
недвижимости — особый инвестиционный проект, поэтому при
анализе девелоперских проектов также необходимо применять подходы
и методы и инвестиционных проектов.
Совокупность определений девелопмента и девелоперского проекта
дает понимание сложности, многогранности, объемности и
важности задач девелоперского процесса.
В настоящее время инновационная и инвестиционная деятельность
в строительстве характеризуется дефицитом инвестиционных
ресурсов, неблагоприятным инвестиционным климатом, отсутствием
активной инновационной политики государства, высокой
стоимостью и рискованностью инновационных проектов.
В текущих условиях рынка строительных услуг и реализации
строительных проектов важно предвидеть основные экономические
и технические проблемы, связанные с реализацией девелоперских
проектов. Бизнес-планирование как особая форма планирования
в рыночных условиях является важнейшим инструментом управления
в экономике в целом и в строительстве в частности. В современных
условиях без бизнес-планирования невозможно решать
многие задачи реализации девелоперских проектов, таких как:
1) обоснование целесообразности реализации того или иного
проекта;
2) оценка внутренних и внешних факторов, влияющих на возможности
и эффективность реализации проектов девелопмента;
3) анализ конкурентной среды девелоперского проекта и выработка
рекомендаций по повышению конкурентоспособности
реализуемого проекта;
6
Стр.7