Г. М. Стерник, С. Г. Стерник, Н. В. Тулинова Девелопмент недвижимости УЧЕБНОЕ ПОСОБИЕ Москва 2016 УДК 347.2/. <...> Обобщая 25-летний опыт развития рынка, настоящее учебное пособие кратко излагает научно обоснованный подход к оптимизации технико-экономических параметров девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, который разрабатывался и внедрялся в том числе и авторами настоящего пособия. <...> Одновременно постепенно внедрялся и научный подход к оптимизации технико-экономических параметров девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, в том числе – авторами настоящего учебного пособия1 . <...> Дисциплина «Девелопмент недвижимости» относится к вариативной части профессионального цикла и основывается на знании следующих дисциплин: «Статистика», «Методы принятия управленческих решений», «Эконометрика», «Информационные технологии», «Экономическая теория: микроэкономика, макро экономика», «Теория менеджмента», «Маркетинг», «Правоведение», «Инвестиционный анализ», «Маркетинг», «Учет и анализ: финансовый анализ», «Инвестиционный анализ», «Управление проектами». <...> В результате освоения компетенций студент должен: а) знать: • социальную значимость своей будущей профессии, обладать высокой мотивацией к выполнению профессиональной деятельности (ОК-12); • роль и значение информации и информационных технологий в развитии современного общества и экономики знаний (ОК-16); • экономические основы поведения организаций строительного комплекса, способы анализа конкурентной среды отрасли (ПК-30); • законодательные и нормативные акты в области девелопмента недвижимости федерального и регионального уровней (ОК-9, ПК-36.1); Введение 5 • инфраструктуру и функции рынка недвижимости как среды для девелопмента, место девелопмента в процессах функционирования <...>
Девелопмент_недвижимости._Учебное_пособие.pdf
УДК 347.2/.3
ББК 67.404.1
С79
Электронные версии книг
на сайте www.prospekt.org
Авторы:
Стерник Г. М. — кандидат технических наук, главный аналитик рынка недвижимости
Российской гильдии риелторов, профессор кафедры управления проектами и
программами РЭУ им. Г. В. Плеханова;
Стерник С. Г. — доктор экономических наук, профессор, сертифицированный РГР
аналитик рынка недвижимости, профессор кафедры оценки и управления собственностью
Финуниверситета при Правительстве РФ;
Тулинова Н. В. — аспирант кафедры оценки и управления собственностью
Финуниверситета при Правительстве РФ.
С79
Стерник Г. М., Стерник С. Г., Тулинова Н. В.
Девелопмент недвижимости : учебное пособие. — Москва : Проспект,
2016. — 304 с.
ISBN 978-5-392-19936-5
На начальном этапе становления рынка недвижимости и девелопмента (инвестиционно-строительной
деятельности) в переходной экономике России технико-экономические
параметры будущих проектов определялись эмпирически, на
основе субъективного экспертного мнения архитекторов, маркетологов и менеджеров
рынка недвижимости (девелоперов, брокеров, риелторов и др.). За 25 лет с
1991 по 2015 г. такая практика еще не полностью себя изжила.
Обобщая 25-летний опыт развития рынка, настоящее учебное пособие кратко
излагает научно обоснованный подход к оптимизации технико-экономических параметров
девелоперских проектов по критерию рыночной реализуемости на основе
инвестиционного анализа и прогнозирования рынка недвижимости, который разрабатывался
и внедрялся в том числе и авторами настоящего пособия.
Учебное пособие по дисциплине «Девелопмент недвижимости» рассчитано
как на студентов бакалавриата и магистратуры по направлениям «Экономика»
и «Менеджмент» в соответствии с Федеральными стандартами образования, так
и на широкий круг профильных специалистов и руководителей частного и государственного
сектора управления инвестиционно-строительной деятельностью в
Российской Федерации.
УДК 347.2/.3
ББК 67.404.1
Учебное издание
Стерник Геннадий Моисеевич,
Стерник Сергей Геннадьевич,
Тулинова Надежда Викторовна
ДЕВЕЛОПМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ
Учебное пособие
Печать цифровая. Печ. л. 19,0. Тираж 1000 (1-й завод 200) экз. Заказ №.
ООО «Проспект»
Оригинал-макет подготовлен компанией ООО «Оригинал-макет»
www.o-maket.ru; тел.: (495) 726-18-84
Санитарно-эпидемиологическое заключение
№ 77.99.60.953.Д.004173.04.09 от 17.04.2009 г.
Подписано в печать 27.10.2015. Формат 60×90 1
/16
111020, г. Москва, ул. Боровая, д. 7, стр. 4.
ISBN 978-5-392-19936-5
© Стерник Г. М., Стерник С. Г.,
Тулинова Н. В., 2015
© ООО «Проспект», 2015
Стр.2
300
Оглавление
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3
Раздел 1
ПОНЯТИЕ О ДЕВЕЛОПМЕНТЕ
И ЭКОНОМИКО-ПРАВОВОЙ СРЕДЕ
ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИИ
Глава 1. Девелопмент как вид инвестиционной деятельности
на рынке недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.1. Основные понятия о девелопменте . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1.2. Некоторые понятия инвестиционного анализа
в интересах девелопмента недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.3. Соотношение фаз инвестирования
и градостроительных стадий девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . 19
Глава 2. Правовая среда девелопмента. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
2.1. Законодательная база девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
2.2. Правовое регулирование девелопмента
как способа землепользования . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
2.3. Судебная практика в области девелопмента. . . . . . . . . . . . . . . 36
Глава 3. Рынок недвижимости как среда для девелопмента. . . . . . . . . . . . . . . . 40
3.1. Рынок недвижимости: определение, функции,
структура. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 40
3.2. Типология объектов недвижимости. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
3.3. Декомпозиция процессов девелопмента недвижимости . . . . 46
3.4. Сегментация рынка по видам объектов и операций . . . . . . . . 51
3.5. Профессиональные участники девелопмента . . . . . . . . . . . . . 52
Глава 4. Циклы рынка недвижимости и девелопмента . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 57
4.1. Рынок недвижимости как кибернетическая система . . . . . . . 57
4.2. Циклы рынка недвижимости и девелопмента . . . . . . . . . . . . . 60
4.3. Закономерности развития рынка недвижимости России . . . 65
Глава 5. Основы системного подхода
к анализу инвестиционно-строительного проекта. . . . . . . . . . . . . . . . . 71
5.1. Базовые принципы инвестиционного анализа
девелоперского проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 71
5.2. Цели и задачи инвестиционного консалтинга . . . . . . . . . . . . . 74
Стр.300
Оглавление
301
5.3. Концепция НЭИ
в инвестиционно-строительном проекте.
Общая схема анализа НЭИ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 76
5.4. Методология предпроектного инвестиционного анализа . . . 80
Раздел 2
ПЕРВЫЙ ЦИКЛ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА
Глава 6. Анализ реализуемости местоположения
и определение целесообразности входа девелопера на рынок . . . . . . . 87
6.1. Описание района и города
как среды для развития рынка недвижимости . . . . . . . . . . . . . 87
6.2. Ключевые понятия инвестиционного анализа
территории и рынка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 88
6.3. Описание земельного участка. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 91
6.4. Формирование инвестиционного замысла проекта
и проверка на юридические и физические
(технические) ограничения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 93
6.5. Оценка привлекательности городов для девелопмента . . . . . 95
Глава 7. Анализ реализуемости площадей
в различных сегментах рынка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
7.1. Содержание общего (универсального) анализа
рынка недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 98
7.2. Мониторинг рынка . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 103
7.3. Предварительная оценка рыночной реализуемости
площадей. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 111
Глава 8. Предварительная оценка финансовой реализуемости
девелоперского проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
8.1. Оценка доходности инвестиций
в различные сегменты рынка. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 118
8.2. Оценка доходности инвестиций в девелопмент
в зависимости от источников исходных данных . . . . . . . . . . 121
ВТОРОЙ ЦИКЛ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА
Раздел 3
Глава 9. Анализ объектов-конкурентов и предпочтений потребителей . . . . . . 129
9.1. Анализ объектов-конкурентов . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 129
9.2. Анализ предпочтений потребителей . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 130
9.3. Составление портрета целевой группы потребителей . . . . . 134
Глава 10. Прогнозирование динамики цен и спроса на недвижимость . . . . . . . 138
10.1. Методики прогнозирования динамики цен . . . . . . . . . . . . . . 138
8.3. Предварительный отбор целесообразных вариантов
концепции проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 126
Стр.301
302
Оглавление
10.2. Методика прогнозирования объема спроса . . . . . . . . . . . . . . 146
Глава 11. Методика комплексного прогнозирования
развития локального рынка жилой недвижимости . . . . . . . . . . . . . . . 149
11.1. Общая характеристика методики
и математической модели . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 149
11.2. Исходные данные модели . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
11.3. Структура модели . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 153
11.4. Состав и структура модулей. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 156
11.5. Отбор вариантов замысла концепции
девелоперского проекта
с учетом результатов прогнозирования . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158
ТРЕТИЙ ЦИКЛ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА
Раздел 4
Глава 12. Концептуальное проектирование . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 160
12.1. Содержание концепции застройки
земельного участка и порядок ее разработки . . . . . . . . . . . . . 160
12.2. Федеральные и региональные нормативы
застройки земельных участков . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 162
Глава 13. Уточнение ценового прогноза на продукты проекта
и расчет полных (инвестиционных) затрат на девелопмент . . . . . . . . 179
13.1. Уточнение ценовой ситуации в локации объекта,
прогноза цен на продукты проекта
и определение суммарного дохода . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179
13.2. Разработка маркетинговых рекомендаций . . . . . . . . . . . . . . . 182
13.3. Источники и способы финансирования
девелоперских проектов. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182
13.4. Структура затрат на девелоперский проект . . . . . . . . . . . . . . 186
13.5. Методы определения стоимости
девелоперского проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 192
Глава 14. Прогноз экономической эффективности
вариантов инвестиционного проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 195
14.1. Подготовка исходных данных для расчета
экономической эффективности вариантов проекта . . . . . . . 195
14.2. Показатели финансовой реализуемости
и экономической эффективности проекта . . . . . . . . . . . . . . . 196
12.3. Расчет технико-экономических показателей (ТЭП)
застройки . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169
14.3. Разработка технико-экономического обоснования
проекта (ТЭО) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 202
Стр.302
Оглавление
303
ЧЕТВЕРТЫЙ ЦИКЛ ИНВЕСТИЦИОННОГО АНАЛИЗА
Раздел 5
Глава 15. Анализ рисков проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
15.1. Оценка показателей экономической эффективности
15.2. проекта с учетом неопределенности . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 206
15.3. и выбор наиболее эффективного варианта. . . . . . . . . . . . . . . 212
Анализ рисков проекта
Свертывание многокритериальной задачи
в однокритериальную и отбор экономически
эффективных вариантов проекта . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217
Глава 16. Бизнес-план девелоперского проекта
и задание на архитектурное проектирование. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 219
16.1. Разработка бизнес-плана инвестиционного проекта . . . . . . 219
16.2. Задание на архитектурно-строительное
проектирование . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223
Библиография . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 232
Приложения . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
Кейс № 1.. Квалиметрическая методика рейтинговой оценки
городов и районов по привлекательности
для девелопера . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 234
Кейс № 2.. Оценка привлекательности города Ногинска
Московской области с точки зрения входа девелопера
на рынок жилищного строительства в 2007 г. . . . . . . . . . . . . 241
Кейс № 3. Предварительная оценка рыночной реализуемости
помещений в муниципальных районах Раменский,
Очаково-Матвеевское, Тропарево-Никулино
Москвы (анализ разрывов рынка жилья) . . . . . . . . . . . . . . . . 244
Кейс № 5. Портреты целевых групп покупателей жилья
эконом- и комфорт-класса
Кейс № 4. Методика прогнозирования разрывов рынка
(дефицита предложения) в зависимости от класса
качества жилья. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
на рынке многоэтажных жилых новостроек
(Тюмень, Федеральная риэлтерская компания «Этажи»,
2014 г.) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250
Кейс № 6. Прогноз развития рынка жилой недвижимости
Москвы на 2011–2016 гг. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 253
Кейс № 8. Концепция комплексного освоения территории
земельного участка вблизи поселка Коммунарка.
Вариант 2: застройка коммерческой недвижимостью . . . . . 269
Кейс № 7. Концепция комплексного освоения территории
земельного участка вблизи поселка Коммунарка.
Вариант 1: жилая застройка. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259
Стр.303
304
Оглавление
Кейс № 9. Концепция развития застроенной территории
земельного участка в городе Котельники
Кейс № 10. Московской области. SWOT-анализ участка . . . . . . . . . . . . . 277
Анализ земельного участка совхоза «Марфино»
Кейс № 11. (Северо-Восточный административный округ Москвы). . . 289
Моделирование оптимальных рыночных параметров
комплексной жилой застройки (2005 г.) . . . . . . . . . . . . . . . . . 292
Стр.304