Антикризисная акция!
Первое полугодие 2016 года по цене 2015-го
Счет действителен
до 31 марта
2015 года
ЗАО «МЦФЭР»
129090, г. Москва, ул. Щепкина, д. 25/20
Для писем: 129164, г. Москва, а/я 9
Тел.: 8 (495) 937-90-82, 933-63-22
Факс: 8 (495) 933-52-62
E-mail: ap@mcfr.ru
www.proflit.ru
Счет № Ж1560
Предмет счета
Подписка на журнал
«Управление многоквартирным домом»
(июль 2015 г. – июнь 2016 г.), 12 номеров
Kоличество
комплектов
Банковские реквизиты
ИНН 7702019904, КПП 770201001
ОАО «Сбербанк России», г. Москва
Московский банк Сбербанка России ОАО г. Москва
БИК 044525225
к/с 30101810400000000225
р/с 40702810638180134443
«
»
Цена,
руб.
14320-00
НДС 10%
Всего к оплате
Всего к оплате: Четыре тысячи семьсот пятьдесят два рубля 00 копеек
Генеральный директор
Главный бухгалтер
2015 г.
Сумма,
руб.
4320-00
432-00
4752-00
М.А. Межанский
А.П. Игнатова
Внимание!
В платежном поручении в реквизите «Назначение платежа» укажите:
название издания и период подписки (по аналогии с предметом счета);
номер счета;
информацию по НДС;
адрес доставки, включая почтовый индекс;
Ф. И. О. контактного лица и телефон с кодом города.
Указание адреса и контактных данных позволит обеспечить своевременность доставки.
Копию платежного поручения отправьте по факсу или е-mail в службу клиентской поддержки.
Служба клиентской поддержки
Тел.: 8 (495) 937-90-82, 933-63-22. Факс: 8 (495) 933-52-62. E-mail: ap@mcfr.ru
Подробнее о профессиональных изданиях на www.proflit.ru/gkh
Стр.3
Реклама
Выберите удобный
для вас способ подписки на журнал
«Управление многоквартирным домом»
В редакции
8 (495) 937-9082; www.proflit.ru/gkh
Выгодно!
Бесплатная доставка в любую точку России
Приятный подарок по акции
Надежно!
Повторная отправка потерявшихся на почте номеров
Гарантия предоставления бухгалтерских документов
Удобно!
Быстрая подписка по телефону или через Интернет
Индивидуальный подход к каждому заказу
На почте по каталогам
«Роспечать» – 79530, 48887; «Почта России» – 16685, 99740;
«Пресса России» – 84992, 84971
В альтернативном агентстве вашего города
Стр.4
№ 2 • 2015
Основан в 2006 г.
РЕДАКЦИОННЫЙ СОВЕТ
Алексеев О.Б. – вице-президент, главный
управляющий директор по образованию
и исследованиям Фонда развития Центра
разработки и коммерциализации новых
технологий, президент Ассоциации
некоммерческих организаций по содействию
развитию ТСЖ и ЖСК
Васютин Н.А. – президент Ассоциации
организаций ЖКХ содействия развитию
жилищного контроля и надзора (АСЖКН)
Филимонов С.Л. – заведующий кафедрой
сервисного инжиниринга РГУТИС,
президент НП «Национальная ассоциация
организаций ЖКК»
Чернышов Л.Н. – директор Института
сити-менеджмента НИУ «Высшая школа
экономики»
Широков А.В. – председатель Комитета
Торгово-промышленной палаты РФ
по предпринимательству в сфере
жилищного и коммунального хозяйства,
президент НОУН
Шишкова Л.В. – ответственный редактор
журнала «Управление многоквартирным
домом»
УЧРЕДИТЕЛЬ И ИЗДАТЕЛЬ – ЗАО «МЦФЭР»
Межанский М.А. – генеральный директор
ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ МЦФЭР
Гирихиди В.П. – директор
Богданова Е.В. – главный редактор
МЦФЭР ГОРОДСКОЕ ХОЗЯЙСТВО И ЖКХ
Шилина А.М. – руководитель
Анестратенко М.Д. – главный редактор
РЕДАКЦИЯ
Шишкова Л.В. – ответственный редактор
umd-mag@mail.ru
Артемова В.В. – выпускающий редактор
Сутемьева О.А. – дизайн-концепция
Титова С.Ю. – верстка
АДРЕС РЕДАКЦИИ
127287, г. Москва, ул. 2-я Хуторская,
д. 38А, стр. 17.
Тел.: 8 (495) 937-90-80 (многоканальный)
www.gkh.ru, www.proflit.ru
Для писем:
129164, г. Москва, а/я 9
E-mail: umd-mag@mail.ru
Система беспроводной
диспетчеризации ЖКХ
Система «СТРИЖ» – беспроводной автоматизированный сбор данных ЖКХ
со счетчиков воды, тепла, электричества и газа, оснащенных импульсным
выходом или цифровым интерфейсом RS-485, RS-232 и др.
Система предназначена для поквартирного и общедомового учета
(для коттеджей, офисов, промышленных объектов и других видов
помещений).
Готовы ответить на вопросы и оказать консультационную помощь.
Тел.: 8 (495) 212-18-68 info@strij.net
Дополнительная информация на www.strij.net
В 10 раз дешевле аналогов
10 лет автономной работы
10 км – радиус передачи
Подробнее читайте на с. 40 № 01.2015
ПОДПИСЧИКАМ ЖУРНАЛА – СКИДКА 5%
МЕНЕДЖМЕНТ
Гассуль В.А.
5 О лицензировании, ТСЖ и способах управления
МКД
Пояснения к Федеральному закону от 21.07.2014 № 255-ФЗ
Арутюнов Н.В.
10 За счет чего возможно внедрение
энергосберегающих технологий в МКД
Важен структурный подход государства в проведении реформ ЖКХ
ФИНАНСЫ
Жукова Е.И.
14 Услуги по управлению МКД: бухгалтерский
и налоговый аспекты
Порядок определения выручки от реализации услуг по управлению МКД
Шестакова Е.В.
21 Платные услуги в многоквартирном доме
Расценки на услуги, предоставляемые в МКД, обязательные и дополнительные
платежи
Реклама
Стр.5
№ 2 • 2015
ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ
«Роспечать» – 36408, 36409
«Почта России» – 99339, 99340
«Пресса России» – 88024, 88025
ОТДЕЛ ПРОДВИЖЕНИЯ
ПРАКТИКА
Хохлов А.А.
32 Как ТСЖ защитить общее имущество МКД
от посягательств третьих лиц
Что делать, если новостройка встает впритык к вашему МКД
37 Ответы на вопросы
Нагайцев А.П.
43 Мы ищем новые пути решения
сложных проблем сферы ЖКХ
КАДРЫ
Михайлова Л.Л.
45 Системы управления временем: конкретные
шаги к эффективности
Сколько часов отпущено вам для достижения поставленных
целей и наслаждения результатами своего труда
РЫНОК
Ломтев Г.А.
52 Жилищная сфера без потребителей
Важные для жилищной сферы положения Послания Президента
РФ Федеральному Собранию
Щетинин С.Г.
61 Система ЖКХ: как обуздать систему?
Критерии достижения целей ЖКХ
Кащеева Н.В. – руководитель
Тел.: 8 (495) 937-90-80, доб. 57-80
nkcom@mcfr.ru
РАЗМЕЩЕНИЕ РЕКЛАМЫ
Захарова М.Э. – руководитель
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 25-02
mzaharova@mcfr.ru
Оводова О.Н. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 23-16
ovodova@mcfr.ru
Микиртумова Н.В. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 22-63
nmikirtumova@mcfr.ru
Журавлева Е.А. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 23-14
ezhuravleva@mcfr.ru
СЛУЖБА КЛИЕНТСКОЙ ПОДДЕРЖКИ
Тел.: 8 (495) 933-63-22, 937-90-82
Факс: 8 (495) 933-52-62
Е-mail: ap@mcfr.ru
Претензии по доставке направляйте
по факсу: 8 (495) 933-52-62
Е-mail: pressa@mcfr.ru
Редакция не несет ответственности
за содержание рекламных материалов.
Мнение редакции может не совпадать
с мнением авторов.
Перепечатка материалов допускается
только с письменного согласия редакции.
Свидетельство о регистрации СМИ
№ ФС77-24618 от 13.06.2006.
Выдано Федеральной службой по надзору
в сфере связи, информационных технологий
и массовых коммуникаций.
Цена свободная.
Подписано в печать 23.01.2015.
Формат 84 Ч 108 1/16. Тираж 7000 экз.
Печать офсетная. Бумага офсетная.
Усл. печ. л. 7,56.
Изд. № 6806. Заказ № 1255-ОП.
Дата выхода в свет 06.02.2011.
ЗАО «МЦФЭР»
Юридический адрес: 129090, г. Москва,
ул. Щепкина, д. 25/20.
Отпечатано в ООО «Чебоксарская
типография № 1»
428000, Чувашская Республика,
г. Чебоксары, пр. И. Яковлева, д. 15.
Тел.: +7 (8352) 28-77-98, 57-01-87.
www.volga-print.ru
© ЗАО «МЦФЭР», 2015
ISSN 1992-6332
02
9 771992 633156
Стр.6
№ 2 • 2015
МЕНЕДЖМЕНТ
О лицензировании,
ТСЖ и способах
управления МКД
тившими силу отдельных положений законодательных актов Российской
Федерации» (Закон № 255-ФЗ) воспринимается как закон
о лицензировании управляющих организаций (УО), ибо он дополнил
Жилищный кодекс разделом Х «Лицензирование деятельности
по управлению многоквартирными домами». В то же время
отдельные статьи закона вносят существенные изменения, касающиеся
ТСЖ и способов управления многоквартирными домами
(МКД).
Ф
О лицензировании
Широкое обсуждение законопроекта о лицензировании деятельности
по управлению МКД, в т. ч. на страницах нашего журнала
помогло избавить окончательную редакцию закона от многих
негативных моментов и ошибочных решений. Минстроем России
уже издан ряд распорядительных и методических материалов, касающихся
организации процедуры лицензирования деятельности
по управлению МКД. Специалистам еще предстоит оценить Закон
№ 255-ФЗ в части адекватного отражения в нем вопроса лицензирования
деятельности по управлению МКД и использования
его на практике.
Следует заметить, что само сочетание слов «деятельность
по управлению» нельзя признать удачным. Управление – это особый
вид деятельности. В некоторых энциклопедических справочниках
управление рассматривается как процесс доведения объекта
управления до заданной цели, а деятельность – как процесс
взаимодействия объекта и субъекта управления.
Таким образом, слова «деятельность» и «управление» отождествляют
один и тот же процесс взаимодействия объекта
5
едеральный закон от 21.07.2014 № 255-ФЗ «О внесении
изменений в Жилищный кодекс РФ, отдельные законодательные
акты Российской Федерации и признание утраВ.А.
Гассуль,
канд. экон. наук,
почетный строитель
России
(Санкт-Петербург)
Стр.7
МЕНЕДЖМЕНТ
управления и управляющего органа. В этом случае совершенно
справедливо можно рассматривать управление как особый вид
деятельности, направленный на достижение объектом управления
заданной цели. При этом словосочетание «деятельность
по управлению» заменяется на слово «управление».
Кстати, в п. 2 Правил осуществления деятельности по управлению
многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства
РФ от 15.05.2013 № 416, сказано о возможности использования
слов «управление МКД» вместо словосочетания «деятельность
по управлению МКД». Приведенное замечание никак не влияет
на существо вопроса, но вместе с тем свидетельствует о необходимости
предъявления к нормативным актам федерального уровня
более высоких требований к четкости и логике изложения с использованием
современного подхода к тем или иным понятиям.
Деятельность – процесс
(процессы) активного
взаимодействия субъекта
с объектом, во время
которого субъект
удовлетворяет какиелибо
свои потребности,
достигает цели.
Деятельностью можно
назвать любую активность
человека или
организации, которой
придается некоторый
смысл. Лицо занимающееся
какой-либо деятельностью
– деятель.
О ТСЖ и способах управления МКД
В Законе № 255-ФЗ принято несколько важных решений в отношении
деятельности ТСЖ.
Дополнена ст. 161 ЖК РФ частью 1.3 следующего содержания:
«Деяте льность по управлению многоквартирными домами осуществляется
на основании лицензии на ее осуществление за исключением
случая осуществления такой деятельности товариществом
собственников жилья, жилищным кооперативом или иным
специализированным потребительским кооперативом…»
Таким образом, установлено, что ТСК, ЖСК, ЖК, СПК не должны
лицензировать свою деятельность по управлению МКД.
Из пункта 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ исключены слова «количество
квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать».
Это означает снятие ограничения на количество квартир в нескольких
МКД, собственники помещений в которых хотят образовать
ТСЖ.
В пункте 1 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ также исключены слова «количество
квартир в которых составляет в сумме не более чем тридцать»,
что подтверждает право созданного ТСЖ стать владельцем
специального счета (при соблюдении других условий ст. 175 ЖК РФ).
Указанные изменения вступают в силу с 1 мая 2015 г. и их
можно только приветствовать. Исключение ТСЖ, а также ЖСК
и других кооперативов из числа организаций, подлежащих лицензированию,–
это вполне оправданное, разумное и логичное
решение, адекватно учитывающее положение ТСЖ и соответствующих
кооперативов в окружающем правовом и экономическом
пространстве.
Нельзя исключить, что именно обоснованные возражения
против лицензирования ТСЖ, высказанные в экспертном заклю6
Стр.8
№ 2 • 2015
чении специалистов Фонда «Институт экономики города»*, привели
законодателя к такому решению.
Исключение ограничения на суммарное количество квартир
в нескольких МКД, собственники помещений в которых желают
объединиться в ТСЖ,– это давно назревший вопрос. Существовала
парадоксальная ситуация, при которой допускается создание
ТСЖ в одном МКД с несколькими сотнями квартир и не допускается
создание ТСЖ, например, с двумя типовыми 60-квартирными
домами, расположенными на смежных участках.
В то же время в ст. 5.1 Закона № 255-ФЗ указано на необходимость
соблюдения п. 1 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ о том, что ТСЖ может
создаваться собственниками нескольких домов, если эти дома
расположены на смежных участках, имеющих общую границу,
и в пределах этих участков имеются инженерные сети и другие
элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного
использования собственниками помещений в этих домах.
Термин «совместное использование» довольно неопределенный,
его можно трактовать по-разному. Тем не менее несоблюдение
приведенного требования в уже созданном ТСЖ с двумя
и более домами влечет реорганизацию ТСЖ до 1 июля 2016 г. в порядке,
установленном ч. 3 и 4 ст. 140 ЖК РФ.
Несколько изменений, внесенных в Жилищный кодекс, касаются
одного из способов управления МКД – непосредственного
управления собственниками помещений.
В пункте 1 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ внесено ограничение словами
«количество квартир в котором составляет не более чем шестнадцать».
Это важное дополнение означает, что способ непосредственного
управления МКД собственниками помещений может
осуществляться только в домах с количеством квартир не более
16. В связи с указанным дополнением из Жилищного кодекса исключаются:
ч. 9.1 ст. 161, ч. 1.1 и 1.2 ст. 164 слова «количество квартир
в котором составляет не более чем двенадцать». Эти исключения
ликвидируют разницу в заключении договоров оказания
услуг в МКД при количестве квартир от 12 до 16.
Решение о возможности использования способа непосредственного
управления МКД собственниками помещений только
в домах с количеством квартир не более 16 можно считать своевременным.
При
этом способе управления договоры на коммунальные
услуги заключаются каждым собственником помещения от своего
имени с поставщиками энергоресурсов. При этом регулярность
и качество поставляемых ресурсов зависит не только
от поставщика, но и от эксплуатирующей организации. Это не*
Генцлер И.В., Гордеев Д.П., Сиваев С.Б. Решит ли лицензирование проблемы управления многоквартирными
домами // Управление многоквартирным домом. 2014. № 4.
7
Управление – это процесс
планирования, организации,
мотивации
и контроля, необходимый
для того, чтобы
сформулировать и достичь
цели организации.
Управление осуществляет
субъект
управления, поэтому
эффект от этого процесса
необходим именно
ему.
МЕНЕДЖМЕНТ
Стр.9