№ 9 • 2014
Основан в 2006 г.
РЕДАКЦИОННЫЙ СОВЕТ
Алексеев О.Б. – вице-президент, главный
управляющий директор по образованию
и исследованиям Фонда развития Центра
разработки и коммерциализации новых
технологий, президент Ассоциации
некоммерческих организаций по содействию
развитию ТСЖ и ЖСК
Васютин Н.А. – президент Ассоциации
организаций ЖКХ содействия развитию
жилищного контроля и надзора (АСЖКН)
Филимонов С.Л. – проректор по научной
работе Государственной академии
повышения квалификации и переподготовки
кадров для строительства и жилищнокоммунального
комплекса России,
член Совета по местному самоуправлению
при Председателе СФ ФС РФ
Чернышов Л.Н. – директор Института
сити-менеджмента НИУ «Высшая школа
экономики»
Широков А.В. – председатель Комитета
Торгово-промышленной палаты РФ
по предпринимательству в сфере
жилищного и коммунального хозяйства,
президент НОУН
Шишкова Л.В. – ответственный редактор
журнала «Управление многоквартирным
домом»
УЧРЕДИТЕЛЬ И ИЗДАТЕЛЬ – ЗАО «МЦФЭР»
Межанский М.А. – генеральный директор
ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ МЦФЭР
Гирихиди В.П. – директор
Богданова Е.В. – главный редактор
МЦФЭР ГОРОДСКОЕ ХОЗЯЙСТВО И ЖКХ
Шилина А.М. – руководитель
Анестратенко М.Д. – главный редактор
РЕДАКЦИЯ
Шишкова Л.В. – ответственный редактор
umd-mag@mail.ru
Артемова В.В. – выпускающий редактор
Сутемьева О.А. – дизайн-концепция
Титова С.Ю. – верстка
АДРЕС РЕДАКЦИИ
127287, г. Москва, ул. 2-я Хуторская,
д. 38А, стр. 17.
Тел.: 8 (495) 937-90-80 (многоканальный)
www.gkh.ru, www.proflit.ru
Для писем:
129164, г. Москва, а/я 9
E-mail: umd-mag@mail.ru
МЕНЕДЖМЕНТ
Чернышов Л.Н.
3 Планирование работ по капитальному ремонту
общего имущества многоквартирного дома
Определение перечня работ по КР МКД и их стоимости
Щетинин С.Г.
16 Адекватная оценка работы обслуживающей
организац ии с точки зрения процессного подхода
Критерии оценки работ по содержанию общего имущества МКД
Гассуль В.А.
21 Минимальный перечень работ по содержанию
многоквартирного дома
Периодичность работ и рекомендации по использованию
Минимального перечня
ПРАКТИКА
Хохлов А.А.
30 Как ТСЖ отсудить нежилые помещения,
относящиеся к общему имуществу собственников
квартир в МКД
Несмотря на действующий договор аренды на подвальное помещение,
ТСЖ отстаивает интересы собственников помещений в суде
Система беспроводной
диспетчеризации ЖКХ
Система «СТРИЖ» – беспроводной автоматизированный сбор данных ЖКХ
со счетчиков воды, тепла, электричества и газа, оснащенных импульсным
выходом или цифровым интерфейсом RS-485, RS-232 и др.
Система предназначена для поквартирного и общедомового учета
(для коттеджей, офисов, промышленных объектов и других видов
помещений).
Готовы ответить на вопросы и оказать консультационную помощь.
Тел.: 8 (495) 212-18-68 info@strij.net
Дополнительная информация на www.strij.net
В 10 раз дешевле аналогов
10 лет автономной работы
10 км – радиус передачи
Подробнее читайте на с. 38-40
ПОДПИСЧИКАМ ЖУРНАЛА – СКИДКА 10%
Реклама
Стр.3
№ 9 • 2014
ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ
«Роспечать» – 36408, 36409
«Почта России» – 99339, 99340
«Пресса России» – 88024, 88025
ОТДЕЛ ПРОДВИЖЕНИЯ
ТЕХНОЛОГИИ
38 Н еобходимость диспетчеризации жилищнокоммунальных
услуг в многоквартирном
доме
41 Поверку доверили «Теплокому»
РЫНОК
Кириллова А.Н.
44 Инновационный потенциал жилищнокоммунальной
инфраструктуры региона
как фактор повышения эффективности
ее функционирования
Подходы к формированию инновационного потенциала развития
жилищно-коммунальной инфраструктуры, структурная
модель его формирования
Иванов И.О.
51 SWOT-анализ системы капитального ремонта
отечественных МКД
Потенциальные преимущества и ограничения стратегического
развития
КОНТРОЛЬ
Мещеряков Д.Д.
61 Актуальные вопросы совершенствования
нормативно-правового регулирования
правоотношений в сфере государственного
жилищного надзора на территории
Российской Федерации
Предложения по внесению изменений в Кодекс об административных
нарушениях
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Фельдман И.А.
68 О поставках ресурсов, необходимых для
предоставления коммунальных услуг
О терминах, используемых в жилищном законодательстве
Кащеева Н.В. – руководитель
Тел.: 8 (495) 937-90-80, доб. 57-80
nkcom@mcfr.ru
РАЗМЕЩЕНИЕ РЕКЛАМЫ
Захарова М.Э. – руководитель
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 25-02
mzaharova@mcfr.ru
Оводова О.Н. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 23-16
ovodova@mcfr.ru
Микиртумова Н.В. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 22-63
nmikirtumova@mcfr.ru
Журавлева Е.А. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 23-14
ezhuravleva@mcfr.ru
ОТДЕЛ ПО РАБОТЕ С КЛИЕНТАМИ
Тел.: 8 (495) 937-90-82 (многоканальный),
933-63-17
Факс: 8 (495) 933-52-62
Е-mail: ap@mcfr.ru
Претензии по доставке направляйте
по факсу: 8 (495) 933-52-62
Е-mail: pressa@mcfr.ru
Редакция не несет ответственности
за содержание рекламных материалов.
Мнение редакции может не совпадать
с мнением авторов.
Перепечатка материалов допускается
только с письменного согласия редакции.
Свидетельство о регистрации СМИ
№ ФС77-24618 от 13.06.2006.
Выдано Федеральной службой по надзору
в сфере связи, информационных технологий
и массовых коммуникаций.
Цена свободная.
Подписано в печать 27.08.2014.
Формат 84 Ч 108 1/16. Тираж 7000 экз.
Печать офсетная. Бумага офсетная.
Усл. печ. л. 7,56 + вкл. 0,25.
Изд. № 6365. Заказ № К-1380.
Дата выхода в свет 10.09.2014.
ЗАО «МЦФЭР»
Юридический адрес: 129090, г. Москва,
ул. Щепкина, д. 25/20.
Отпечатано в ГУП ЧР «ИПК «Чувашия»
428019, Чувашская Республика,
г. Чебоксары, пр-т И. Яковлева, д. 13.
© ЗАО «МЦФЭР», 2014
ISSN 1992-6332
09
9 771992 633149
Стр.4
№ 9 • 2014
МЕНЕДЖМЕНТ
Планирование работ
по капитальному ремонту
общего имущества
многоквартирного дома
В
общем виде планирование капитального ремонта (КР) общего
имущества (ОИ) многоквартирных домов (МКД) представляет
собой управленческую деятельность, направленную
на выработку целей и задач управления процессом воспроизводства
многоквартирных жилых зданий, а также определение путей
реализации плановых решений для достижения поставленных
целей. Как известно, возможность осуществления подобной
деятельности территориальными и муниципальными органами
власти появилась в 2012 г. после внесенных в Жилищный кодекс
изменений, касающихся норм перераспределения нагрузки по финансированию
КР ОИ МКД от государства на население и раскрывающих
механизм организации работ по КР на основе формирования
региональных программ и фондов КР.
Для этого была введена обязательная ежемесячная плата за КР,
уплачиваемая всеми собственниками помещений МКД, в т. ч. публичными
образованиями, владеющими неприватизированными
квартирами. Таким образом был создан гарантированный источник
финансирования расходов, связанных с проведением КР ОИ
МКД, а также обеспечивающий погашение привлекаемых на эти
цели кредитов, займов и уплату процентов по ним. Условия возвратности
и срочности в этой модели не предполагают точное
совпадение сроков использования на ремонт конкретного МКД
средств с уплаты взносов собственниками помещений конкретного
дома. В принципе, возвратность существует за счет внесения
обязательной платы (взноса) на КР. Таким образом, условия определенных
сроков проведения КР могут не соблюдаться, так как
плата вносится по частям и носит бессрочный характер.
По существу, предложенная модель формирования и использования
фонда КР условно предполагает выдачу беспроцентного
«займа» на ремонт того или иного МКД. При условии равенства
инфляционной коррекции обязательного платежа за КР
3
Л.Н. Чернышов,
д-р экон. наук,
профессор,
директор Института
сити-менеджмента
НИУ «Высшая школа
экономики»
Стр.5
МЕНЕДЖМЕНТ
и стоимости строительных работ ликвидируется риск обесценивания
накоплений в фонде КР средств.
В соответствии с законодательством теперь на органы государственной
власти субъекта РФ и органы местного само управления
возлагается обязанность по организации обеспечения своевременного
проведения КР ОИ МКД, а на собственников помещений
МКД – обязанность по уплате взноса на КР ОИ МКД.
Решение общего собрания собственников помещений о неНа
органы власти возлагается
обязанность
по организации обеспечения
своевременного
проведения КР ОИ
МКД, а на собственников
помещений МКД –
обязанность по уплате
взноса на КР ОИ МКД.
обходимости и сроках проведения КР для этой модели не обязательно,
поскольку при наличии утвержденного Федеральным законом
от 25.12.2012 № 271-ФЗ минимального перечня услуг и работ
по КР ОИ МКД и предложенного механизма накопления и использования
средств объем затрат на капитальный ремонт 1 кв. м ОИ
МКД должен либо быть одинаковым для всех МКД, либо определяться
их параметрами (например, этажностью, степенью благоустройства
и техническим состоянием). При этом, как правило,
величина ежемесячного взноса на КР для уплаты всеми собственниками
помещений МКД устанавливается органами власти субъектов
РФ в размере, обеспечивающем выполнение работ по утверждаемым
ими перечням услуг и работ по КР ОИ МКД.
Общее собрание собственников помещений МКД может только
принимать решение о перечне работ по КР ОИ МКД в рамках
заданной приведенными параметрами суммы средств на КР или
о сборе дополнительных средств для проведения работ, не предусмотренных
законом, но требующих выполнения, к примеру, по основаниям
повышения энергоэффективности здания.
Таким образом, исполнение принятого решения обеспечило
финансовую и организационную основу для проведения КР ОИ
МКД различных архитектурно-планировочных решений и годов
постройки, в условиях значительной дифференциации доходов
граждан, обеспечивая им достойные и комфортные условия проживания
в МКД.
Для реализации предложенных механизмов по организации
и проведению КР в каждом субъекте РФ создается региональный
оператор (региональный фонд КР) и разрабатываются долгосрочные
программы (сроком до 30 лет) и текущие планы КР. То есть государственные
и муниципальные органы власти принимают на себя
значительные организационные, финансовые, административные
и иные риски КР ОИ МКД на подведомственной территории.
Долгосрочное планирование работ по КР ИО МКД
Разработка программ КР ОИ МКД нацелена на восстановление
ресурса жилых зданий, при необходимости с заменой их конструктивных
элементов и инженерных систем. При этом объем
4
Стр.6
№ 9 • 2014
выполняемых работ будет зависеть от сроков службы здания и видов
материалов и конструкций, из которых они были построены.
По данным статистики на 2014 г., из 2,25 млрд кв. м общего
количества жилищного фонда в МКД 1,5 млрд эксплуатируется
уже более 25 лет, а 0,9 млрд – более 40 лет. Таким образом,
разработка региональных программ КР обременена проблемой
«временной вариативности», которая определяет условия последовательного
проведения соответствующих ремонтно-восстановительных
работ в жилых зданиях различных групп капитальности
и сроков постройки. Кроме того, на формирование программ будет
влиять накопившийся недоремонт, который невозможно ликвидировать
в течение короткого промежутка времени.
Тем не менее с учетом того, что каждый МКД имеет свои уникальные
историю строительства и эксплуатации, уровень комфортности
и срок постройки, традиции проживания и общения
в нем граждан, для органов власти субъектов РФ и местного самоуправления
появилась возможность сконцентрировать свое внимание
на объективно «неблагополучных» МКД.
Используя имеющийся у власти административный ресурс,
это позволяет снивелировать негативное развитие событий в многоквартирном
жилищном фонде на подведомственной территории,
связанное с переходом многоквартирных зданий в категорию
ветхих и аварийных.
При этом такая программа должна являться одним из элементов
плана развития территории, «дорожной картой» конкретных
действий, которая формирует вектор движения по КР ОИ МКД
в регионе и учитывает динамику воспроизводства жилья, соответствующего
современным требованиям энергоэффективности
и уровню комфортности, исходя из демографических факторов
и эволюции жилищного фонда, в частности:
темпов ввода нового жилья;
механизмов старения и выбытия жилья (по ветхости и аварийности);
перевода жилых зданий в нежилые и нежилых в жилые.
Для этого законодательство предусматривает, что уполномоченные
органы исполнительной власти субъекта РФ и местного
самоуправления не реже одного раза в год актуализируют региональную
программу КР.
Текущее планирование работ по КР ОИ МКД
В процессе планирования, помимо организационных мер
и долгосрочных планов, предусматриваются элементы текущего
планирования, благодаря которым в региональной программе
должны найти отражение изменения технического состояния
5
МЕНЕДЖМЕНТ
Уполномоченные органы
исполнительной
власти субъекта РФ
и местного самоуправления
не реже одного
раза в год актуализируют
регио нальную
программу КР.
Стр.7
МЕНЕДЖМЕНТ
МКД, произошедшие с течением времени, в т. ч. исключены дома,
признанные аварийными, включены МКД, вновь введенные в эксплуатацию,
а также учтены результаты мониторинга технического
состояния МКД, внесены изменения в объемы и виды работ, если
отдельные виды работ по КР уже были выполнены, в т. ч. по решению
собственников помещений.
Текущее планирование работ по КР ОИ МКД связано с конкретизацией
сроков и этапов проведения КР, уточнением планируемых
видов услуг и (или) работ, определением видов и объема
государственной и муниципальной поддержки КР.
На этом этапе для достижения конечной цели реализации региональной
программы КР решаются многие задачи технического,
финансового и организационного характера, в т. ч. касающиеся
совершенствования методов и принципов проведения КР ОИ
МКД различных групп капитальности и срока службы.
Типология многоэтажных зданий базируется на капитальноТекущее
планирование
работ по КР ОИ МКД
связано с конкретизацией
сроков и этапов
проведения КР, уточнением
планируемых видов
услуг и (или) работ,
определением видов
и объема государственной
и муниципальной
поддержки КР.
сти (долговечности) применяемых в процессе их создания основных
конструктивных элементов (фундаментов, стен, перекрытий
и т. д.) и зависит от используемых для их изготовления строительных
материалов.
Действующими нормативными документами для жилых зданий
установлено четыре группы капитальности:
I группа – железобетонные, каменные, особо капитальные; фундаменты
каменные и бетонные; стены монолитные, каменные (кирпичные)
и крупноблочные; перекрытия железобетонные;
II группа – каменные, обыкновенные; фундаменты каменные;
стены каменные (кирпичные), крупноблочные и крупнопанельные;
перекрытия железобетонные или смешанные (деревянные
и железобетонные), а также каменные своды по стальным балкам;
III группа – каменные, облегченные; фундаменты каменные и бетонные;
стены облегченной кладки из кирпича, шлакоблоков;
перекрытия деревянные, железобетонные или каменные своды
по стальным балкам;
IV группа – деревянные, рубленные и брусчатые, смешанные,
сырцовые; фундаменты ленточные бутовые; стены рубленные,
брусчатые и смешанные (кирпичные и деревянные), перекрытия
деревянные.
Характер, объемы и содержание ремонтных работ при КР
определяются для каждого многоквартирного жилого здания
исходя из показателей его архитектурной ценности, степени капитальности
и комфортности условий проживания, а также показателей
физического и морального износа.
Органы исполнительной власти субъекта РФ и органы местного
самоуправления разрабатывают и утверждают краткосрочные
(до трех лет) планы реализации региональной программы
КР.
6
Стр.8
№ 9 • 2014
При разработке такого плана должны предусматриваться этапы
его реализации с более глубокой детализацией плановых показателей.
Объем
показателей и степень их детализации должны соответствовать
системе государственной статистической отчетности
и обеспечивать необходимый уровень оперативного планирования,
доступности контроля, учета и анализа выполнения плановых
показателей предыдущего планового периода, что служит
важнейшим условием успешной реализации региональных программ
КР МКД.
Обеспечение точности и обоснованности планирования достигается
взаимодействием органов исполнительной власти субъекта
РФ с органами местного самоуправления, управляющими
организациями и собственниками помещений МКД, в т. ч. при
определении перечня и объемов работ по КР ОИ МКД.
Обоснование перечня работ по КР ОИ МКД
ОИ МКД состоит из целого ряда элементов. Все они в зависимости
от материалов и условий эксплуатации имеют различные
сроки службы и органично разделяются на две крупные группы:
первая – несменяемые элементы ОИ (несущие конструктивные
элементы), определяющие срок службы непосредственно здания,
и все прочие, заменяемые определенное число раз в течение
жизненного цикла здания. В каменных зданиях к элементам
ОИ первой группы относятся фундаменты и стены, монолитные
и сборные бетонные и железобетонные перекрытия, каркасы,
срок службы которых является наибольшим.
К заменяемым при КР элементам ОИ относятся деревянные
перекрытия, полы, заполнения оконных и дверных проемов и другие
конструкции, сантехнические и электротехнические устройства
и оборудование, кровля, отделка и др.
Усредненные значения сроков службы обеих групп элементов
ОИ МКД и их межремонтные периоды приведены в ведомственных
строительных нормах ВСН 58-88(р) «Положение об организации
и проведении реконструкции, ремонта и технического
обслуживания зданий, объектов коммунального и социальнокультурного
назначения».
Как правило, сроки службы конструкций, инженерных систем
и других элементов ОИ МКД должны учитываться при долгосрочном
планировании ремонтных работ капитального характера,
но основанием для проведения КР ОИ МКД является их фактическое
техническое состояние, которое характеризуется физическим
износом и соответствующей степенью утраты первоначальных
эксплуатационных свойств.
7
Усредненные значения
сроков службы обеих
групп элементов ОИ
МКД и их межремонтные
периоды приведены
в ведомственных
строительных нормах
ВСН 58-88(р).
МЕНЕДЖМЕНТ
Стр.9