Поощряем
дальновидность!
Подпишитесь выгодно на 2015 год уже сейчас
Воспользуйтесь предложением до 1 октября
и забудьте о предстоящих расходах
цена 2
цена 2
4 2 руб.
2015 года
752 руб
цена 2014 года
4092 руб.
Реклама
Подпишитесь по счету в журнале,
на сайте www.proflit.ru/gkh
или по телефону: 8 (495) 937-9082
Не забыть
Выгодно подписаться на журнал
«Управление многоквартирным домом»
В
Отдохнуть
Стр.3
Поощряем дальновидность!
Подпишитесь выгодно на 2015 год уже сейчас
СУПЕРВЫГОДНО
Счет действителен
до 1 октября
2014 года
ЗАО «МЦФЭР»
129090, г. Москва, ул. Щепкина, д. 25/20
Для писем: 129164, г. Москва, а/я 9
Тел.: 8 (495) 937-90-82, 8 (495) 933-63-17
Факс: 8 (495) 933-52-62
E-mail: ap@mcfr.ru
www.proflit.ru
Счет № Ж1414
Предмет счета
Подписка на журнал
«Управление многоквартирным домом»
на 2015 год, 12 номеров
Kоличество
комплектов
Банковские реквизиты
ИНН 7702019904, КПП 770201001
ОАО «Сбербанк России», г. Москва
Московский банк Сбербанка России ОАО г. Москва
БИК 044525225
к/с 30101810400000000225
р/с 40702810638180134443
«
»
Цена,
руб.
13720-00
НДС 10%
Всего к оплате
Всего к оплате: Четыре тысячи девяносто два рубля 00 копеек
Генеральный директор
Главный бухгалтер
2014 г.
Сумма,
руб.
3720-00
372-00
4092-00
М.А. Межанский
А.П. Игнатова
Внимание!
В платежном поручении в реквизите «Назначение платежа» укажите:
название издания и период подписки (по аналогии с предметом счета);
номер счета;
информацию по НДС;
адрес доставки, включая почтовый индекс;
Ф. И. О. контактного лица и телефон с указанием кода города.
Указание адреса и контактных данных позволит обеспечить своевременность доставки.
Копию платежного поручения отправьте по факсу или е-mail в отдел по работе с клиентами.
Служба клиентской поддержки
Тел.: 8 (495) 937-90-82, 8 (495) 933-63-17. Факс: 8 (495) 933-52-62. E-mail: ap@mcfr.ru
Подробнее о профессиональных изданиях на www.proflit.ru/gkh
Стр.4
№ 8 • 2014
Основан в 2006 г.
РЕДАКЦИОННЫЙ СОВЕТ
Алексеев О.Б. – вице-президент, главный
управляющий директор по образованию
и исследованиям Фонда развития Центра
разработки и коммерциализации новых
технологий, президент Ассоциации
некоммерческих организаций по содействию
развитию ТСЖ и ЖСК
Васютин Н.А. – президент Ассоциации
организаций ЖКХ содействия развитию
жилищного контроля и надзора (АСЖКН)
Филимонов С.Л. – проректор по научной
работе Государственной академии
повышения квалификации и переподготовки
кадров для строительства и жилищнокоммунального
комплекса России,
член Совета по местному самоуправлению
при Председателе СФ ФС РФ
Чернышов Л.Н. – директор Института
сити-менеджмента НИУ «Высшая школа
экономики»
Широков А.В. – председатель Комитета
Торгово-промышленной палаты РФ
по предпринимательству в сфере
жилищного и коммунального хозяйства,
президент НОУН
Шишкова Л.В. – ответственный редактор
журнала «Управление многоквартирным
домом»
УЧРЕДИТЕЛЬ И ИЗДАТЕЛЬ – ЗАО «МЦФЭР»
Межанский М.А. – генеральный директор
ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ МЦФЭР
Гирихиди В.П. – директор
Богданова Е.В. – главный редактор
МЦФЭР ГОРОДСКОЕ ХОЗЯЙСТВО И ЖКХ
Шилина А.М. – руководитель
Анестратенко М.Д. – главный редактор
РЕДАКЦИЯ
Шишкова Л.В. – ответственный редактор
umd-mag@mail.ru
Артемова В.В. – выпускающий редактор
Сутемьева О.А. – дизайн-концепция
Титова С.Ю. – верстка
АДРЕС РЕДАКЦИИ
127287, г. Москва, ул. 2-я Хуторская,
д. 38А, стр. 17.
Тел.: 8 (495) 937-90-80 (многоканальный)
www.gkh.ru, www.proflit.ru
Для писем:
129164, г. Москва, а/я 9
E-mail: umd-mag@mail.ru
ПОДПИСЧИКАМ ЖУРНАЛА – СКИДКА 10%
Система беспроводной
диспетчеризации ЖКХ
Система «СТРИЖ» – беспроводной автоматизированный сбор данных ЖКХ
со счетчиков воды, тепла, электричества и газа, оснащенных импульсным
выходом или цифровым интерфейсом RS-485, RS-232 и др.
Система предназначена для поквартирного и общедомового учета
(для коттеджей, офисов, промышленных объектов и других видов
помещений).
Готовы ответить на вопросы и оказать консультационную помощь.
Тел.: 8 (495) 212-18-68 info@strij.net
Дополнительная информация на www.strij.net
В 10 раз дешевле аналогов
10 лет автономной работы
10 км – радиус передачи
Подробнее читайте в следующем номере
МЕНЕДЖМЕНТ
Киракосян С.А.
5 Особенности заключения договора
строительного подряда
Что необходимо проверить управляющей организации при заключении
договора
Корендясева Е.В.
15 Экологические аспекты благоустройства
придомовых территорий
Создание бесконфликтной среды при благоустройстве придомовой
территории
КАДРЫ
Кириллова А.Н.
21 Методические подходы к использованию
образовательных технологий при подготовке
специалистов по управлению объектами
жилой недвижимости
Внедрение новых образовательных стандартов
Реклама
Стр.5
№ 8 • 2014
ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ
«Роспечать» – 36408, 36409
«Почта России» – 99339, 99340
«Пресса России» – 88024, 88025
ОТДЕЛ ПРОДВИЖЕНИЯ
ФИНАНСЫ
Фельдман И.А.
32 Пример учетной политики УО
Управляющая организация сама определяет свою учетную
политику
ПРАКТИКА
Шерешовец Е.В.
38 Ответственность поставщиков ресурсов
при аварийной ситуации
Как защитить интересы МКД
ТЕХНОЛОГИИ
Сенчило М.И.
42 Качество воды, поступающей потребителям
в МКД, и направления решений возникающих
проблем (окончание)
Ответственность управляющих и ресурсоснабжающих
организаций за качество воды
51 Доступ к лифту можно ограничить
КОНТРОЛЬ
Шестакова Е.В.
55 Просто документы или просто нарушения?
Ответственность за непередачу документации на МКД
МОЙ ОПЫТ
Новиков Д.Л.
60 Рост цен не остановить
Слагаемые платы за жилищно-коммунальные услуги
РЫНОК
Павленков Ю.В.
64 Преобразование институциональной среды
в жилищной сфере
Один из элементов в структуре «маршрутной карты»
Кащеева Н.В. – руководитель
Тел.: 8 (495) 937-90-80, доб. 57-80
nk.com@mcfr.ru
РАЗМЕЩЕНИЕ РЕКЛАМЫ
Захарова М.Э. – руководитель
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 25-02
mzaharova@mcfr.ru
Оводова О.Н. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 23-16
ovodova@mcfr.ru
Микиртумова Н.В. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 22-63
nmikirtumova@mcfr.ru
Журавлева Е.А. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 23-14
ezhuravleva@mcfr.ru
ОТДЕЛ ПО РАБОТЕ С КЛИЕНТАМИ
Тел.: 8 (495) 937-90-82 (многоканальный),
933-63-17
Факс: 8 (495) 933-52-62
Е-mail: ap@mcfr.ru
Претензии по доставке направляйте
по факсу: 8 (495) 933-52-62
Е-mail: pressa@mcfr.ru
Редакция не несет ответственности
за содержание рекламных материалов.
Мнение редакции может не совпадать
с мнением авторов.
Перепечатка материалов допускается
только с письменного согласия редакции.
Свидетельство о регистрации СМИ
№ ФС77-24618 от 13.06.2006.
Выдано Федеральной службой по надзору
в сфере связи, информационных технологий
и массовых коммуникаций.
Цена свободная.
Подписано в печать 24.07.2014.
Формат 84 Ч 108 1/16. Тираж 7000 экз.
Печать офсетная. Бумага офсетная.
Усл. печ. л. 7,56.
Изд. № 6278. Заказ № К-1312.
Дата выхода в свет 11.08.2014
ЗАО «МЦФЭР»
Юридический адрес: 129090, г. Москва,
ул. Щепкина, д. 25/20.
Отпечатано в ОАО «ИПК «Чувашия»
428019, Чувашская Республика, г. Чебоксары,
пр-т И. Яковлева, д. 13.
© ЗАО «МЦФЭР», 2014
ISSN 1992-6332
08
9 771992 633149
Стр.6
№ 8 • 2014
МЕНЕДЖМЕНТ
Особенности
заключения договора
строительного подряда
Существенные условия
Во исполнение обязанностей по надлежащему содержанию
и ремонту общего имущества многоквартирного дома (МКД)
управляющие организации (УО) часто привлекают подрядные
организации. Работы по текущему и капитальному ремонту выполняются
по договору строительного подряда.
Чтобы договор стал выгодным для обеих сторон, необходимо
уделить особое внимание согласованию всех существенных
и обычных условий и включить их в подписываемый договор.
Подобное внимание к составлению договора является
залогом успешных взаимоотношений и защищенности сторон,
а также способно в будущем предотвратить возможные разногласия.
Что
необходимо проверить сторонам при составлении и заключении
договора? Какие условия имеют существенное значение
для договора строительного подряда?
Договор строительного подряда, впрочем, как и любой другой,
признается заключенным при достижении сторонами соглашения
по всем существенным условиям (предмету, цене и срокам
выполнения работ). Как указал президиум Высшего Арбитражного
Суда РФ (ВАС РФ), даже обычное условие может стать существенным
для заключения договора, если одна из сторон заявит
о необходимости согласования такого условия. Соответственно
договор не может считаться заключенным до тех пор, пока
стороны не согласуют все заявленные условия или сторона,
предложившая данные условия, не откажется от своего предложения
(п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ
от 25.02.2014 № 165).
Несогласованность существенных условий влечет признание
договора незаключенным. Судебная практика по вопросу
о том, какие условия являются существенными для договора
строительного подряда, неоднородна. И все же попробуем
выявить самые проблемные и спорные моменты при заключении
договора.
5
С.А. Киракосян,
канд. юрид. наук,
медиатор, партнер
юридической фирмы
«Эсток-Консалтинг»
Стр.7
МЕНЕДЖМЕНТ
Стороны договора
В настоящее время закон не предъявляет каких-либо особых
требований к УО – заказчику работ. Но, как известно,
в ближайшее время в отношении УО вводится требование
об обязательном лицензировании деятельности. Соответственно
выполнение любых работ в рамках управления МКД, в т. ч. при
непосредственном управлении домом, потребует наличия у УОзаказчика
специального разрешения – лицензии.
В отношении подрядчика законом установлены особые требования
к его профессиональным качествам. С 1 января 2010 г. наличие
профессионализма подрядчика подтверждается членством
в саморегулируемой организации (СРО), а также полученным
от СРО свидетельством о допуске к определенным видам работ,
которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального
строительства (ст. 55.8 ГрК РФ).
Сведения о действующих СРО вносятся в специальный госуСделка,
совершенная
юридическим лицом,
не имеющим допуска
СРО к определенному
виду работ, может быть
признана судом
недействительной.
дарственный реестр, который ведет Ростехнадзор. С реестром
СРО можно ознакомиться на сайте Ростехнадзора www.gosnadzor.ru.
Сделка, совершенная юридическим лицом, не имеющим допуска
СРО к определенному виду работ, может быть признана судом
недействительной. Для этого достаточно доказать, что другая
сторона сделки знала или должна была знать об отсутствии
на момент совершения сделки необходимого разрешения от СРО.
Соответственно УО-заказчик подвергается риску оплатить нелегитимную
работу.
Однако не на все виды работ требуется получение допуска
от СРО, а лишь на те, которые оказывают влияние на безопасность
объектов капитального строительства. Перечень таких
работ утвержден приказом Минрегиона России от 30.12.2009
№ 624 (Приказ № 624).
К примеру, данный Перечень не включает выполнение работ
по проектированию и монтажу узлов учета тепловой энергии, горячего
и холодного водоснабжения, при которых не происходит
изменений объектов капитального строительства и (или) их частей,
затрагивающих конструктивные и другие характеристики их надежности
и безопасности (п. 2 Приказа № 624, п. 17 ст. 51 ГрК РФ,
решение Арбитражного суда Свердловской области от 10.04.2013
по делу № А60-1553/2013).
Поэтому крайне важно до того как подписывать договор
строи тельного подряда, определить, попадает ли выполняемый
подрядчиком вид работ в перечень, утв. Приказом № 624, и имеются
ли у подрядчика соответствующее членство в СРО и допуск
к указанным работам. В договор строительного подряда рекомендуется
включить положение об обязательном предоставлении
подрядчиком заверенных копий свидетельств от СРО.
6
Стр.8
№ 8 • 2014
Предмет договора
Предмет договора должен быть сформулирован сторонами
с той степенью определенности, которая позволяет индивидуализировать
объект порождаемых договором обязательств. Невозможность
такой индивидуализации, а именно несогласованность
или неопределенность предмета договора, может повлечь
невозможность его исполнения.
Под предметом договора строительного подряда принято
понимать результат работ подрядчика, который характеризуется
индивидуальностью, неподвижностью, продолжительной эксплуатацией.
Указание в договоре на конечный результат работ
является обязательным. Напомним, что в связи с изменениями
ст. 128 ГК РФ условие о результате работ названо в качестве объекта
гражданского права вместо самих работ.
В судебной практике предмет договора характеризуется через
такие элементы, как вид (наименование), содержание и объем
подлежащих выполнению работ. Под содержанием работ обычно
понимают качественную характеристику работ. Другими словами,
недостаточно, например, указать в договоре, что заказчик
должен осуществить строительные работы на таком-то объекте.
Необходимо раскрыть, что конкретно входит в понятие «строительные
работы».
Под объемом работ обычно понимают количественные показатели
(количество изделий, которые должен изготовить подрядчик,
технические характеристики сооружения, которое он должен
построить, и т. д.). Объем и содержание работ определяются
в технической документации (ст. 743 ГК РФ). В соответствии
с п. 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000
№ 51 отсутствие утвержденной технической, проектно-сметной
документации не является безусловным основанием для признания
договора незаключенным, если сторонами фактически был
определен предмет договора.
Основной риск УО-заказчика при несогласованности содержания
и объема работ сводится к тому, что она не сможет заставить
подрядчика исполнить договор. Подрядчик, потерявший интерес
к исполнению договора, сможет в любой момент отказаться
от своих обязательств. В таком случае, даже если заказчик, который
рассчитывал на своевременное получение результата работ,
понесет убытки, он не сможет применить к подрядчику установленные
договором штраф или неустойку.
Например, ФАС Северо-Кавказского округа в своем постановлении
от 21.05.2002 по делу № А53-3301/2001-С3-35 отказал в иске
заказчику, который требовал взыскать неустойку с подрядчика,
просрочившего выполнение работ. Причина – несогласованность
объемов предстоящей работы.
7
Основной риск УОзаказчика
при несогласованности
содержания
и объема работ сводится
к тому, что она
не сможет заставить
подрядчика исполнить
договор.
МЕНЕДЖМЕНТ
Стр.9