СОДЕРЖАНИЕ
Основан в 2006 г.
Учредитель: ЗАО «МЦФЭР»
РЕДАКЦИОННЫЙ СОВЕТ
Алексеев О.Б. – вице-президент, главный
управляющий директор по образованию
и исследованиям Фонда развития Центра
разработки и коммерциализации новых
технологий, президент Ассоциации
некоммерческих организаций по
содействию развитию ТСЖ и ЖСК
Васютин Н.А. – президент Ассоциации
организаций ЖКХ содействия развитию
жилищного контроля и надзора (АСЖКН)
Филимонов С.Л. – проректор по научной
работе Государственной академии
повышения квалификации и переподготовки
кадров для строительства и жилищнокоммунального
комплекса России,
член Совета по местному самоуправлению
при Председателе СФ ФС РФ
Чернышов Л.Н. – директор Института
сити-менеджмента НИУ «Высшая школа
экономики»
Широков А.В. – председатель Комитета
Торгово-промышленной палаты РФ
по предпринимательству в сфере
жилищного и коммунального хозяйства,
президент НОУН
Шишкова Л.В. – ответственный редактор
журнала «Управление многоквартирным
домом»
ИЗДАТЕЛЬ: ЗАО «МЦФЭР»
Межанский М.А. – генеральный директор
ИЗДАТЕЛЬСКИЙ ДОМ МЦФЭР
Гирихиди В.П. – директор
Богданова Е.В. – главный редактор
МЦФЭР ГОРОДСКОЕ ХОЗЯЙСТВО И ЖКХ
Потапова Л.А. – руководитель
Анестратенко М.Д. – главный редактор
РЕДАКЦИЯ
Шишкова Л.В. – ответственный редактор
umd-mag@mail.ru
Артемова В.В. – выпускающий редактор
Сутемьева О.А. – дизайн-концепция
Титова С.Ю. – верстка
АДРЕС РЕДАКЦИИ
127287, г. Москва, ул. 2-я Хуторская, д. 38А,
стр. 17.
Тел.: 8 (495) 937-90-80 (многоканальный)
www.gkh.ru, www.proflit.ru
Для писем:
129164, г. Москва, а/я 9
E-mail: umd-mag@mail.ru
РЫНОК
Васютин Н.А.
3 Анализ рынка управления многоквартирными
домами в Российской Федерации
Комментарии к законопроекту о лицензировании деятельности по
управлению МКД
МЕНЕДЖМЕНТ
Патракеев А.Н.
17 Непосредственное управление МКД в новых
правовых условиях
Лицензирование УО меняет требования к организации деятельности
Белолипецкий С.А.
26 Ремонт МКД в условиях финансового дефицита
Оценка возрастания потребности ремонта зданий
КОНТРОЛЬ
Типикин А.М.
31 Государственный жилищный надзор
Как избежать административного наказания (окончание)
Шерешовец Е.В.
36 Защита управляющей организации
Административные правонарушения УО
Внимание!
Требуется
управляющая
организация
для управления отдельно
стоящей автостоянкой на 80 м/м,
расположенной по адресу:
Москва, ул. Плющева, д. 16,
корп. 1, сооружение 3.
Тел.: 8 (495) 665-88-42
e-mail: fondzsi@mail.ru
www.fondzsi.ru
№ 5 • 2014
Реклама
Стр.3
№ 5 • 2014
СОДЕРЖАНИЕ
ТЕХНОЛОГИИ
Лукинский О.А.
40 Можно ли зимой ремонтировать кровли
Материалы и технологии для качественного ремонта
ПРАКТИКА
Ильюшенко М.Ю.
47 Новое в спорах об определении объемов
49 Страхование ответственности
по обслуживанию лифта: добровольно
или принудительно?
Защита интересов УО
Хохлов А.А.
54 Как ТСЖ отсудить нежилые помещения,
МОЙ ОПЫТ
Новиков Д.Л.
61 ЖКХ на распутье: выбираем путь
Проблемы управления жилой недвижимостью и предлагаемые
пути их решения
КОММЕНТАРИИ ЭКСПЕРТОВ
Ломтев Г.А.
65 Для прибыли не созрели
Анализ системы учета платежей населения за ЖКУ
относящиеся к ОИ МКД
Отмена судебных решений постановлением Президиума ВАС РФ
коммунальных ресурсов
Толкование судами расчетов УО и РСО за коммунальные ресурсы
Лазарев А.К.
ПОДПИСНЫЕ ИНДЕКСЫ
«Роспечать» – 36408, 36409
«Почта России» – 99339, 99340
«Пресса России» – 88024, 88025
ОТДЕЛ ПРОДВИЖЕНИЯ
Кащеева Н.В. – руководитель
Тел.: 8 (495) 937-90-80, доб. 57-80
nk.com@mcfr.ru
Гафурова Ш.О. – бренд-менеджер
Тел.: 8 (495) 937-90-80, доб. 25-76
sgafyrova@mcfr.ru
РАЗМЕЩЕНИЕ РЕКЛАМЫ
Захарова М.Э. – руководитель
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 25-02
mzaharova@mcfr.ru
Оводова О.Н. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 23-16
ovodova@mcfr.ru
Микиртумова Н.В. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 22-63
nmikirtumova@mcfr.ru
Журавлева Е.А. – менеджер по работе
с клиентами
Тел./факс: 8 (495) 937-90-83, доб. 23-14
ezhuravleva@mcfr.ru
ОТДЕЛ ПО РАБОТЕ С КЛИЕНТАМИ
Тел.: 8 (495) 937-90-82 (многоканальный),
933-63-17
Факс: 8 (495) 933-52-62
Е-mail: ap@mcfr.ru
Претензии по доставке направляйте
по факсу: 8 (495) 933-52-62
Е-mail: pressa@mcfr.ru
Редакция не несет ответственности
за содержание рекламных материалов.
Мнение редакции может не совпадать
с мнением авторов.
Перепечатка материалов допускается
только с письменного согласия редакции.
Свидетельство о регистрации СМИ
№ ФС77-24618 от 13.06.2006.
Выдано Федеральной службой по надзору
в сфере связи, информационных технологий
и массовых коммуникаций.
Цена свободная.
Подписано в печать 21.04.2014.
Формат 84 Ч 108 1/16. Тираж 7000 экз.
Печать офсетная. Бумага офсетная.
Усл. печ. л. 7,56.
Изд. № 6040. Заказ № 369-ОП.
ЗАО «МЦФЭР»
Юридический адрес: 129090, г. Москва,
ул. Щепкина, д. 25/20.
Отпечатано в ООО «Чебоксарская
типография № 1».
428000, Чувашская Республика,
г. Чебоксары, пр-т И. Яковлева, д. 15.
Тел.: +7 (8352) 28-77-98, 57-01-87.
www.volga-print.ru
© ЗАО «МЦФЭР», 2014
ISSN 1992-6332
05
9 771992 633149
Стр.4
№ 5 • 2014
РЫНОК
Анализ рынка управления
многоквартирными
домами в Российской
Федерации
Распределение жилищного фонда по способу
управления
Ассоциация организаций ЖКХ содействия развитию жилищного
контроля и надзора (АСЖКН) провела мониторинг жилищного
фонда страны. В результате исследования установлено, что
на безбрежном поле по имени «жилищный фонд Российской
Федерации» в настоящее время работают 14,8 тыс. управляющих
компаний (УК), 73,3 тыс. ТСЖ, 11,5 тыс. ЖСК и значительным объемом
жилфонда управляют непосредственно сами граждане.
Данные исследования сведены в таблицу. Очевидно, что непосредственное
управление собственниками жилья осуществляется
в районах с малоэтажным жилищным фондом, в частности, %: Ставропольский
край – 67,7; Северная Осетия – Алания – 62,3; Республика
Бурятия – 60; области: Омская – 38,2; Тамбовская – 32,1; Вологодская
– 32; Республика Саха (Якутия) – 31,7; Приморский край – 30,36.
Рост количества ТСЖ был связан с требованием Федерального
закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию
жилищно-коммунального хозяйства» о том, что для получения
финансовой поддержки Фонда ЖКХ не менее 10% жилищного
фонда в регионе должно управляться ТСЖ. Наибольшая численность
ТСЖ на 1 млн кв. м жилого фонда: в Ивановской – 82;
Белгородской – 73,4; Брянской – 62 областях; Москве – 48,5 при
средней по стране – 22 ТСЖ на 1 млн кв. м, а минимальное – в республиках
Дагестан – 3,5; Чечня – 3,2; Ингушетия – 2,8, и в Чукотском
автономном округе только 2 ТСЖ на 1 млн кв. м жилищного фонда
региона. В этих субъектах просматривается перекос в сторону УК.
Ситуация с УК также различна: в некоторых регионах преобладают
частные компании, а в других – муниципальные предприятия.
Больше всего УК в Республике Саха (Якутии) – 12 на 1 млн
кв. м жилфонда; Камчатском крае – 10,8; Сахалинской области – 10;
3
Н.А. Васютин,
президент
Ассоциации
организаций ЖКХ
содействия развитию
жилищного контроля
и надзора (АСЖКН)
Стр.5
РЫНОК
Анализ рынка управления МКД в России
Субъект РФ
12 3
Москва
Белгородская область
Брянская область
Владимирская область
Воронежская область
Ивановская область
Калужская область
Костромская область
Курская область
Липецкая область
Московская область
Орловская область
Рязанская область
Смоленская область
Тамбовская область
Тверская область
Тульская область
Ярославская область
Итого
Ленинградская область
Республика Карелия
Республика Коми
Архангельская область
Вологодская область
Калининградская
область
Мурманская область
Новгородская область
Псковская область
4
4
5
Центральный федеральный округ
217,7 1211 / 5,56 10 570 / 48,5 1980 0,35 101 950 / 468 502,9 / 2,3
39,4
32,1
37,2
67,1
25,7
26,44
16,9
29,9
31,0
204,0
20,4
30,598
25,3
26,88
37,3
39,79
31,6
3
234 / 5,94 2890 / 73,4 350 8,8 7031 / 178 1,8 / 0,045
198 / 6 1990 / 62 287 8,4 4726 / 147 3,6 / 0,11
170 / 4,6 1520 / 41 240 8,1 17 276 / 464 8,0 / 0,22
455 / 6,8 2570 / 38 349 7,7 4999 / 75 6,9 / 0,10
122 / 4,9 2098 / 82 91 19,8 3832 / 150 3,8 / 0,15
164 / 6,2 824 / 31 657 – 5852 / 221 18,5 / 0,7
82 / 4,8 379 / 22,3
89 / 3 350 / 11,7 24 5,01 7233 / 242 7,3 / 0,24
74 / 2,4
177 / 5,7
9 6,45 10 894 / 351 7,0 / 0,22
743 / 3,64 1620 / 7,95 310 1,5 81 143 / 398 105,1 / 0,52
107 / 5,25 211 / 10,3
–
– 4825 / 236 1,8 / 0,09
116 / 3,8 852 / 28 160 6,2 3338 / 111 1,7 / 0,05
124 / 4,9 760 / 30 95 2,2 20 616 / 814 8,4 / 0,33
106 / 3,9 724 / 27 91 32,1 2326 / 87 0,42 / 0,01
203 / 5,44 802 / 21,5 112 2,82 6373 / 170 17,7 / 0,47
138 / 3,46 623 / 15,6
–
939,32 4527 / 4,8 29 915 / 31,8 4958
Северо-Западный федеральный округ
44,3
16,26
22,3
31,17
32,33
23,23
19,3
17,9
16,9
2,6 3941 / 99 8,7 / 0,22
191 / 6 955 / 30,2 109 6,6 53 492 / 1690 51,3 / 1,62
349 144 / 372 772,3 / 0,82
138 / 3,1 646 / 14,6 71 3,2 1333 / 30 12,8 / 0,28
114 / 7 434 / 26,7 22 2,0 20 692 / 1273 18,5 / 1,14
156 / 7 788 / 35,3 51 18,4 55 014 / 2470 5,0 / 0,22
327 / 10,5 506 / 16,2 48
– 24 055 / 771 15,5 / 0,5
196 / 6 1369 / 42 143 32 6100 / 188 4,2 / 0,13
192 / 8,27 1014 / 43,7 21 1,6 3000 / 129 12,7 / 0,55
116 / 6 415 / 21,5 81 11,49 7320 / 379 12,4 / 0,64
143 / 8 554 / 31
8 13,1 1542 / 86 3,8 / 0,21
87 / 5,15 349 / 20,7 56 0,1 374 / 22,1 0,4 / 0,02
6
7
8
3,7 9293 / 549 17,1 / 1,01
Общая площадь жилищного
фонда в регионе,
млн кв. м
Количество УК
в регионе / количество
УК на 1 млн кв. м, ед.
Количество ТСЖ
в регионе / количество
ТСЖ на 1 млн кв. м, ед.
Количество ЖСК
в регионе, ед.
Непосредственное
управление, %
Количество выявленных
нарушений в жилищной
сфере за 2013 г. /
их количество
на 1 млн кв. м, ед.
Предъявлено штрафных
санкций к нарушителям
в жилищной сфере за
2013 г. / штрафов
на 1 млн кв. м, млн руб.
Стр.6
№ 5 • 2014
Санкт-Петербург
Ненецкий АО
Итого
12 3
129,4
1,1
4
185 / 1,43
5 / 4,5
5
–
6
РЫНОК
Продолжение таблицы
7
8
2413 / 18,6 1590 0,3 126 022 / 973 505,1 / 3,9
85 / 77
354,19 1659 / 4,48 8573 / 24,2 2091
Приволжский федеральный округ
Самарская область
Республика Башкортостан
Республика
Марий Эл
Республика Мордовия
Республика Татарстан
Республика Удмуртия
Республика Чувашия
Кировская область
Нижегородская область
Оренбургская область
Пензенская область
Пермский край
Саратовская область
Ульяновская область
Итого
Ростовская область
Республика Адыгея
Республика Калмыкия
Краснодарский край
Астраханская область
Волгоградская область
Итого
Республика Дагестан
Республика Ингушетия
Республика КабардиноБалкария
Республика
КарачаевоЧеркесия
Республика
Северная
Осетия –Алания
Чеченская Республика
87,4
91,58
16,0
21,0
90,7
31,7
29,1
31,08
81,5
46,48
34,8
57,5
66,7
32,0
– 1123 / 1020 6,0 / 5,45
246 569 / 649 585 / 1,65
344 / 3,9 1233 / 14,1 245 3,05 37 407 / 428 98 / 1,12
413 / 4,5 1556 / 1 7 3
3,2 43 163 / 471 20,0 / 0,22
63 / 3,9 639 / 40 30 1,8 7064 / 441 2,5 / 0,16
78 / 3,7 998 / 47,5 346 0,3 31 970 / 1522 3,4 / 0,16
304 / 3,35 898 / 9,9 273 0,7 25 630 / 282 11,7 / 0,13
118 / 3,72 783 / 24,7
2
1,6 20 248 / 638 5,2 / 0,16
715,54 3103 / 4,34 12 495 / 17,5 2078
Южный федеральный округ
94,96
10,99
6,3
127,0
21,3
56,77
123 / 4,2 865 / 29,7 21 1,7 16 070 / 552 3,5 / 0,12
182 / 5,9 1044 / 33,7 261 4,17 7145 / 230 17,5 / 0,56
308 / 3,8 1983 / 24,3 343 6,0 29 138 / 358 35,1 / 0,43
142 / 3 402 / 8,6 46 1,25 32 570 / 700 7,3 / 0,16
61 / 1,75 500 / 14,4 157 14,7 45 139 / 1297 4,4 / 0,13
508 / 8,8 1596 / 27,8 251 23 26 997 / 470 14,9 / 0,30
262 / 3,9 581 / 8,7 257 14,6 33 336 / 500 8,5 / 0,13
127 / 4 514 / 16 155 13 6711 / 210 14,5 / 0,45
362 588 / 507 244 / 0,34
350 / 3,68 2145 / 22,6 363 6,7 7100 / 74,7 25,2 / 0,26
21 / 1,9 159 / 14,5 10 11,2 4022 / 365 0,8 / 0,07
21 / 3,33 122 / 19,4
–
– 7318 / 1161 1,6 / 0,25
299,02 1018 / 3,4 6029 / 20,1 692
Северо-Кавказский федеральный округ
49,7
5,74
15,5
9,231
18,7
25,0
16 / 2,8
–
319 / 6,93 2402 / 52,2 192 12,0 47 868 / 440 27,2 / 0,59
67 / 3,2 423 / 20 70 10,0 735 / 35 3,6 / 0,17
153 / 2,7 603 / 10,6 51 5,9 30 397 / 533 28,9 / 0,51
92 440 / 309 87,4 / 0,29
83 / 1,66 175 / 3,5 37 0,6 31 614 / 632 6,5 / 0,13
12 / 2,1
– 3180 / 558 1,0 / 0,17
52 / 3,35 260 / 16,8 62 1,3 2794 / 180 6,9 / 0,45
32 / 3,48 139 / 15 46 2,0 638 / 69,3 1,15 / 0,12
45 / 2,4 291 / 15,6
9 / 0,36
79 / 3,2
8 62,3 10 428 / 557 0,75 / 0,04
–
– 4880 / 195 2,8 / 0,11
5
Стр.7
РЫНОК
Ставропольский край
Итого
12 3
61,8
4
184 / 3
5
Ханты-Мансийский АО 30,67
19,92
99,4
32,0
82,7
10,7
Курганская область
Свердловская область
Тюменская область
Челябинская область
Ямало-Ненецкий АО
Итого
Кемеровская область
Республика Алтай
Республика Бурятия
Республика Тыва
Республика Хакасия
Алтайский край
Красноярский край
Иркутская область
Новосибирская область
Омская область
Томская область
Забайкальский край
Итого
Хабаровский край
Республика Саха
(Якутия)
Приморский край
Амурская область
Камчатский край
Магаданская область
Сахалинская область
Еврейская автономная
область
Чукотский АО
Итого
ВСЕГО
6
185,67 417 / 2,25 2192 / 11,8 153
Уральский федеральный округ
256 / 8,35 348 / 11,3 45
6
Окончание таблицы
7
8
1232 / 20 114 67,7 14 676 / 237 8,7 / 0,14
68 310 / 367 20,5 / 0,11
– 9089 / 296 5,0 / 0,16
62 / 3,1 716 / 35,8 133 8,52 2643 / 132 4,0 / 0,2
312 / 3,15 834 / 8,42 98 1,2 33 694 / 398 42,8 / 0,430
272 / 8,5 455 / 14,2 61 7,2 5071 / 158 20,4 / 0,64
245 / 3 721 / 8,7 87
82 / 7,45 211 / 19,2
1
275,39 1229 / 4,46 3285 / 11,95 425
Сибирский федеральный округ
60,76
3,8
19,58
4,09
11,2
53,2
65,5
51,9
60,1
46,5
23,66
21,9
–
–
– 3107 / 37,4 2,4 / 0,02
– 7580 / 689 11,3 / 1,1
61 184 / 222 85,68 / 0,31
282 / 4,7 893 / 14,9 77 6,5 23 816 / 397 16,2 / 0,27
21 / 5,5 119 / 31,3
61 / 3
– 1386 / 365 1,2 / 0,3
14 / 3,5
222 / 11 19 60 3294 / 164 0,65 / 0,03
33 / 8,25
12 503 / 125 0,86 / 0,22
75 / 6,8 340 / 31 32 8,3 5759 / 523 0,74 / 0,07
215 / 4,1 919 / 17,3 64 2,2 5246 / 99 11,7 / 0,22
362 / 5,5 596 / 9,1 110 8,3 28 640 / 437 30,6 / 0,47
232 / 4,46 788 / 15,2 62 5,5 14 019 / 270 26,19 / 0,50
133 / 2,2 1271 / 21,2 278 8,1 10 438 / 174 26,9 / 0,45
116 / 2,5 1017 / 21,9 108 38,2 7561 / 163 7,9 / 0,17
105 / 4,4 893 / 37,7 75 14,6 1810 / 76,4 2,9 / 0,12
110 / 5 120 / 5,45
–
422,19 1726 / 4,1 7211 / 17,1 825
Дальневосточный федеральный округ
29,3
19,47
40,5
18,5
8,1
4,34
12,163
3,98
1,099
0,7 4184 / 190 5,7 / 0,26
106 656 / 253 121,8 / 0,29
230 / 7,9 429 / 14,8 45 1,7 8892 / 307 10,1 / 0,34
236 / 12 950 / 48,7 106 31,7 2055 / 105.4 19,8 / 1,01
285 / 7 1118 / 28 113 30,36 602 / 15
86 / 19,8
120 / 10 119 / 10
29 / 7,25 181 / 45,3
10 / 10
2 / 2
5
–
4
–
–
137,61 1142 / 8,3 3648 / 26,6 318
4,0 / 0,1
114 / 8 185 / 10 39 13,5 2123 / 115 9,5 / 0,51
86 / 10,8 260 / 32,5
36 / 8,3
0,4 4547 / 568 11,5 / 1,42
1,4 465 / 107 1,3 / 0,3
– 1346 / 110 4,1 / 0,34
0,14 427 / 107 3,5 / 0,8
1,2 572 / 570
–
21 029 / 153 63,1 / 0,46
3329,0 14 821 / 4,45 73 348 / 22,0 11 540 – 1 307 000 / 392 1500 / 0,450
Стр.8
№ 5 • 2014
Чукотском АО – 10; Архангельской области – 10,5; Пермском крае –
8,8; Тюменской области – 8,5; Ханты-Мансийском АО – 8,35; Калининградской
области – 8,27 при среднестатистическом показателе
в целом по стране 4,45. Это говорит о том, что данные регионы
выбрали УО как наиболее совершенную форму организации управления
жилищным фондом. И минимальное их количество в Чеченской
Республике – 0,36; Санкт-Петербурге – 1,43; Республике Дагестан
– 1,66; Пензенской области – 1,75; Республике Адыгея – 1,9.
Здесь очевидна концентрация жилищного фонда региона в управлении
незначительного числа УК, что говорит о недостаточной
развитости конкурентной среды в данной сфере.
Качество управления
Посмотрим, влияет ли такая расстановка сил на качество
управления жилищным фондом и, если влияет, то каким образом.
Всего за 2013 г. по данным государственных жилищных инспекций
субъектов РФ выявлено 1,3 млн нарушений в жилищной сфере,
в среднем по стране – 392 нарушения на 1 млн кв. м жилищного
фонда. Наибольшее число нарушений зафиксировано в Республике
Коми – 2470, Ярославской области – 1690, Республике Мордовии
– 1522, Пензенской области – 1297, Республике Карелии – 1273,
Республике Калмыкии – 1161 и Ненецком АО – 1020 нарушений на
1 млн кв. м жилфонда. Минимальные показатели в Приморском
крае – 15, Псковской – 22, Ленинградской – 30, Астраханской – 35,
Челябинской – 37 областях, Карачаево-Черкесской Республике – 69,
Воронежской – 75, Ростовской – 75, Томской – 76, Новгородской –
86, Тамбовской – 87, Тульской – 99 областях и Алтайском крае – 99.
Имеется еще один объективный показатель – сумма предъявленных
штрафных санкций к нарушителям жилищного законодательства
Российской Федерации в соответствии с Кодексом об
административных правонарушениях. Всего за 2013 г. по данным
из тех же источников оштрафовано УК, ТСЖ, ЖСК и непосредственно
управляющих жилищным фондом граждан на сумму
1500 млн руб. при среднем показателе 0,46 млн руб. на 1 млн кв. м
жилфонда. Наибольшие показатели здесь имеют Санкт-Петербург –
3,9; Москва – 2,3; Ярославская область – 1,62; Камчатский край –
1,42; Республика Карелия – 1,14; Самарская область – 1,12; ЯмалоНенецкий
АО – 1,1; Республика Саха (Якутия) и Костромская область
– по 1,01 млн руб. на 1 млн кв. м жилфонда. В этих регионах
работают наиболее результативные государственные жилищные
инспекции субъектов РФ. Отсюда можно сделать вывод, что строгий
спрос с нерадивых управленцев в жилищной сфере, применение
экономических рычагов влияния в этих вопросах – объективная
необходимость в рыночных условиях управления МКД.
И для контраста: наименьшее количество штрафных санкций
7
Таблица позволяет
проанализировать,
какой стиль управления
жилищным
фондом преобладает
в каждом регионе.
РЫНОК
Стр.9