146 8.1 Специфика земельного участка как объекта оценки………… 146 8.2 Доходный подход к оценке земельных участков……………. <...> 149 8.3 Сравнительный подход к оценке земельных участков……… 158 8.4 Затратный подход к оценке земельных участков……………. <...> Именно рынок недвижимости обеспечивает, в конечном счете, переход земельных участков и всего, что прочно с ними связано, в руки эффективных собственников и тем самым играет решающую роль в формировании и укреплении среднего социального слоя российского общества. <...> Объект изучения – рынок недвижимости, его виды и сегменты в части практической реализации сделок и управления объектами недвижимости в рамках существующего правового пространства. <...> • Кадры • лицензированные субъекты • инвестиции • сделки • налоги •нормативы •законы Спрос • консалтинговая • юридическая • риэлторская • прайсерская • рекламная • информационная • страховая •методическая Рынок недвижимости • операции внебиржевые • тендер • оценка • аукцион • конкурс Ц Е Н А • Анализ • прогнозирование • сегментация • объекты и акции •мониторинг • ценообразование Предложение Рисунок 3 – Система рынка недвижимости Предложение – это количество земли и другого недвижимого имущества , которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени. <...> Земельный участок как сложный самостоятельный вид рынка недвижимости принято делить на относительно однородные подвиды или разновидности по целевому назначению земель, которые затем дифференцируются по ряду других признаков (размеру, местоположению и др.) (рисунок 9). <...> Наличие обременения (ограничения) может влиять на оцениваемую стоимость такой недвижимости, в общем случае снижая оценку этой стоимости. <...> Решение государственного органа об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок <...>
ЭКОНОМИКА_НЕДВИЖИМОСТИ.pdf
МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФГБОУ ВПО «Пензенская ГСХА»
Н.Н. Толочек
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Пенза 2015
Стр.1
МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ФГБОУ ВПО «Пензенская ГСХА»
Н.Н. Толочек
ЭКОНОМИКА НЕДВИЖИМОСТИ
Учебное пособие для студентов агрономического факультета,
обучающихся по направлению подготовки 21.03.02
«Землеустройство и кадастры»
Пенза 2015
Стр.2
УДК 332 (075)
ББК 65.9(2) 32-5 (я 7)
Т 52
Рецензент – С.Н. Алексеева, кандидат экономических наук, доцент
кафедры «Информатизация и организация производства»
(ФГБОУ ВПО «Пензенская ГСХА»).
Печатается по решению методической комиссии агрономического
факультета от 16 марта 2015 года, протокол № 10.
Толочек, Наталья Николаевна
Т 52 Экономика недвижимости: учебное пособие / Н.Н.Толочек. –
Пенза: РИО ПГСХА, 2015. – 219 с.
Учебное пособие подготовлено в соответствии с Федеральным
государственным образовательным стандартом высшего профессионального
образования и программой курса с целью закрепления теоретических
основ дисциплины, усвоения методов и приемов определения
стоимости недвижимости, в том числе земельных участков.
Особое внимание уделено вопросам функционирования рынка
недвижимости в РФ, ипотечного кредитования, рассмотрены правовые
аспекты, принципы и технология оценки недвижимости.
Для студентов агрономического факультета, обучающихся по
направлению подготовки 21.03.02 «Землеустройство и кадастры».
© ФГБОУ ВПО
«Пензенская ГСХА», 2015
© Н.Н. Толочек, 2015
Стр.3
ОГЛАВЛЕНИЕ
Введение……………………………………………………………… 5
1 Основные элементы и особенности рынка недвижимости….. 9
1.1 Общая модель рынка недвижимости как части
инвестиционного рынка…………………………………………… 9
1.2 Особенности инвестирования в недвижимость……………… 16
1.3 Функции рынка недвижимости……………………………….. 21
1.4 Субъекты рынка недвижимости………………………………. 23
1.5 Виды рынков недвижимости…………………………………..
Контрольные вопросы…………………………………………..
29
35
2 Правовые аспекты оценки недвижимости…............................. 36
2.1 Юридическое понятие недвижимого имущества……………. 36
2.2 Право собственности на недвижимость, включая землю…… 39
2.3 Виды прав на недвижимость, подлежащую оценке…………. 44
2.4 Государственная регистрация прав на недвижимость
и сделок с ней……………………………………………………….
2.5 Государственный кадастр недвижимости…………………….
Контрольные вопросы……………………….…………………
48
52
58
3 Оценка недвижимости в рыночной экономике………………. 59
3.1 Основные понятия и оценочные категории………………….. 59
3.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости…………...
Контрольные вопросы…………………………………………
62
68
4 Принципы и технология оценки стоимости недвижимости… 69
4.1 Принципы оценки, основанные на представлениях
собственника……………………………………………………….. 69
4.2 Принципы оценки, связанные с объектом недвижимости…..
4.3 Принципы оценки, обусловленные рыночной средой………
4.4 Принцип лучшего и наиболее эффективного использования
объекта недвижимости……………………………………………..
4.5 Технология оценки недвижимости……………………………
Контрольные вопросы…………………………………………
71
75
78
80
81
5 Доходный подход к оценке недвижимости…………………….. 82
5.1 Метод валовой ренты………………………………………….. 82
5.2 Метод капитализации доходов………………………………... 83
5.3 Метод дисконтированных денежных потоков……………….
Контрольные вопросы…………………………………………
3
102
112
6 Затратный подход к определению стоимости недвижимости. 114
6.1 Сущность и алгоритм затратного метода оценки…………… 114
Стр.4
6.2 Методы определения полной стоимости воспроизводства
или замещения……………………………………………………... 117
6.3 Виды износа и их определение………………………………...
Контрольные вопросы……….…………………………………
121
129
7 Сравнительный подход к оценке недвижимости……………... 130
7.1 Этапы сравнительного подхода……………………………….. 130
7.2 Корректировка данных об аналогах объекта оценки………... 132
7.3 Согласование скорректированных цен……………………….. 140
7.4 Преимущества и недостатки сравнительного подхода………
Контрольные вопросы…………………………………………
142
145
8 Методы оценки стоимости земельных участков……………... 146
8.1 Специфика земельного участка как объекта оценки………… 146
8.2 Доходный подход к оценке земельных участков……………. 149
8.3 Сравнительный подход к оценке земельных участков……… 158
8.4 Затратный подход к оценке земельных участков……………. 168
8.5 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного
назначения…………………………………………………………..
8.6 Особенности оценки рыночной стоимости земель
сельскохозяйственного назначения…………………………….....
Контрольные вопросы…….……………………………………
182
Глоссарий……………………………………………………………..
Литература…………………………………………………………...
200
203
204
217
4
Стр.5