КОММЕНТАРИИ К ГРАЖДАНСКОМУ КОДЕКСУ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Право собственности
на жилые помещения
Договор найма
жилого помещения
Постатейный комментарий
глав 18 и 35 Гражданского кодекса
Российской Федерации
Под редакцией П.В. Крашенинникова
МОСКВА 2009
Стр.2
УДК 347
ББК 67.404
П 68
Серия основана в 2008 году
АВТОРЫ:
Б.М. Гонгало – ст. 293, 671 (в соавт. с П.В. Крашенинниковым);
687–688;
П.В. Крашенинников – вступ. слово, ст. 288–292; 293,
671 (в соавт. с Б.М. Гонгало); 672–686.
Право собственности на жилые помещения. Договор
П 68
найма жилого помещения: Постатейный комментарий
глав 18 и 35 Гражданского кодекса Российской Федерации
/ Под ред. П.В. Крашенинникова. – М.: Статут,
2009. – 189 с. (Комментарии к Гражданскому кодексу
Российской Федерации.)
ISBN 978-5-8354-0591-6 (в обл.)
Настоящее издание является очередной книгой в серии
постатейных комментариев к отдельным главам
Гражданского кодекса Российской Федерации, приуроченной
к завершению кодификации в России, содержит
комментарии глав 18 и 35 Кодекса, подготовленные с учетом
изменений в законодательстве и судебной практике
на 1 июля 2009 г.
В работе анализируются акты гражданского, жилищного,
семейного законодательства, судебная практика.
Издание предназначено для студентов, аспирантов и
преподавателей вузов, судей, адвокатов, сотрудников органов
местного самоуправления и органов жилищно-коммунального
хозяйства, граждан – собственников и нанимателей
жилых помещений.
УДК 347
ISBN 978-5-8354-0591-6
ББК 67.404
© Коллектив авторов, 2009
© Издательство «Статут», редподготовка, оформление, 2009
Стр.3
Вступительное слово
Вступительное слово
ВСТУПИТЕЛЬНОЕ СЛОВО
Развитие и кодификация гражданского законодательства
невозможны вне рамок взаимодействия с жилищным,
семейным законодательством. Кодификация гражданского
законодательства не ограничивается Гражданским кодексом
Российской Федерации (далее – ГК РФ)1
. Продуктами
совместного взаимодействия гражданского и жилищного
законодательства являются, с одной стороны, гл. 18 и 35
ГК РФ, с другой – Жилищный кодекс Российской Федерации
(далее – ЖК РФ).
Кодификация гражданского законодательства (до 1 января
1995 г.) не предусматривала специальных глав, посвященных
праву собственности на жилые помещения.
Объяснить это можно разными причинами, однако главная
из них заключается в том, что вплоть до недавнего времени
основная часть жилищного фонда России находилась
в государственной собственности. Помещения данного
фонда сдавались внаем, а отношения, складывавшиеся
в связи с этим, регламентировались первоначально подзаконными
актами, затем гл. 28 (наем жилых помещений)
Гражданского кодекса РСФСР 1964 г.2
, а впоследствии –
1 Медведев Д.А. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации:
вопросы кодификации // Кодификация российского частного права /
Под ред. Д.А. Медведева. М.: Статут, 2008. С. 28.
2
Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 407.
3
Стр.4
Постатейный комментарий к гл. 18 и 35 ГК РФ
Основами жилищного законодательства Союза ССР и союзных
республик 1981 г.1
и Жилищным кодексом РСФСР
1983 г.2
В настоящее время гл. 18 «Право собственности на жилые
помещения» и 35 «Договор найма жилого помещения»
ГК РФ взаимно дополняют друг друга и действуют в системе
с актами жилищного законодательства. Вместе с тем эти
главы расположены не только в разных разделах – II «Право
собственности и другие вещные права» и IV «Отдельные виды
обязательств», – но и в разных частях Кодекса: 18-я – в первой
и 35-я – во второй соответственно. Между тем, как
видно не только из названия глав, их объединяет объект,
по поводу которого складываются гражданские правоотношения
– жилые помещения. В первом случае – в статике,
во втором – в динамике.
Жилье испокон веков было одной из главных жизненно
необходимых ценностей человека. О нем мечтали, ради
обладания им тяжело трудились, а порой и шли на правонарушения.
«Жилищный вопрос» был одним из самых животрепещущих
как в жизни, так и в литературе, в том числе
и юридической.
Особую остроту этот вопрос приобрел в советское время,
когда возможности использования жилья были сильно
сужены. Подавляющее большинство жилых помещений
находилось в государственной или общественной собственности
и передавалось гражданам в порядке очереди по
договору найма. Причем рассчитывать на «постановку в
очередь» на жилье могли только «нуждающиеся» граждане,
а критерии «нуждаемости» были довольно жесткими. На1
Ведомости ВС СССР. 1981. № 26. Ст. 834.
2 Ведомости ВС РСФСР. 1983. № 26. Ст. 883.
4
Стр.5
Вступительное слово
пример, молодая семья, проживавшая вместе с родителями
в квартире, площадь которой хотя бы на один квадратный
метр превышала норму постановки на учет, практически
не имела никаких перспектив получить собственное жилье.
Только отдельные жилые дома могли принадлежать гражданам
на праве частной собственности. Но и здесь были существенные
ограничения как по площади – не более 60 квадратных
метров, так и по количеству – не более одного.
Такая ситуация сама по себе порождала многочисленные
злоупотребления со стороны должностных лиц и неправовые
действия со стороны граждан. Многочисленные обещания
властей обеспечить всех граждан достойным жильем
к такому-то сроку воспринимались как откровенное
вранье и вызывали лишь горькую усмешку.
Не случайно одним из первых шагов на пути восстановления
рыночных отношений в нашей стране стало введение
в действие Закона Союза ССР «О собственности в
СССР»1
1 марта 1990 г. С этой даты ситуация стала быстро
меняться, причем не столько с количественной, сколько с
качественной стороны – у граждан появилась возможность
самостоятельно решать жилищный вопрос.
Приватизация, строительство, наделение правом собственности
членов жилищно-строительных кооперативов,
вторичный рынок сделали свое дело: в России появился
оборот жилых помещений, или рынок жилья.
Обязанность законодателя – установить цивилизованные
правила игры в любой сфере жизни граждан, в том
числе и владение, пользование и распоряжение жилыми
помещениями, чему во многом и посвящены гл. 18 и 35 ГК
РФ. Безусловно, есть еще и Жилищный кодекс РФ, от1
Ведомости СНД СССР и ВС СССР. 1990. № 11. Ст. 164.
5
Стр.6
Постатейный комментарий к гл. 18 и 35 ГК РФ
дельные нормы уходящего в историю Закона РФ «О приватизации
жилищного фонда в Российской Федерации» и
некоторые другие нормативные правовые акты.
Глава 18 ГК РФ посвящена правам и обязанностям собственников
жилых помещений, членов их семей, возможностям
объединиться в товарищество собственников жилья,
бремени собственности и ответственности собственников
за незаконное использование жилых помещений.
Глава была введена в действие вместе с частью первой ГК
РФ 1 января 1995 г. и за свой 15-летний период изменялась
трижды. Первый раз – Федеральным законом от 15 мая
2001 г. № 54-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в
Гражданский кодекс Российской Федерации и Закон Российской
Федерации «О приватизации жилищного фонда в
Российской Федерации»»1
(в ст. 292 Кодекса внесены комплексные
поправки, направленные на создание дополнительных
условий для законодательного обеспечения прав
граждан Российской Федерации в сфере жилищных отношений;
данный Закон вступил в силу 21 мая 2001 г.). Второй
раз в связи с принятием Жилищного кодекса РФ –
Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ
«О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса
Российской Федерации»2
(были внесены две поправки
в ст. 292 Кодекса; Федеральный закон вступил в силу
1 января 2005 г.). Третий раз – Федеральным законом от
24 апреля 2008 г. № 49-ФЗ «О внесении изменений в отдельные
законодательные акты Российской Федерации в
связи с принятием Федерального закона «Об опеке и попе1
Российская газета. 2001. 31 мая.
2 Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 39.
6
Стр.7
Вступительное слово
чительстве»1
(одна поправка была внесена также в ст. 292
ГК РФ; Федеральный закон вступил в силу 1 сентября
2008 г.).
Глава 35 ГК РФ посвящена правам, обязанностям и ответственности,
возникающим из договоров коммерческого
и социального найма. Глава была введена в действие вместе
с частью второй ГК РФ 1 марта 1996 г. Изменение внесено
Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ
«О введении в действие Жилищного кодекса Российской
Федерации»2
кон вступил в силу 13 января 2005 г.).
Предлагаемый постатейный комментарий посвящен
анализу гл. 18 и 35 ГК РФ в системе с законодательными и
иными актами как России, так и ее субъектов с учетом судебной
практики. Анализируется также юридическая литература
по данным вопросам.
П.В. Крашенинников
(внесено четыре поправки; Федеральный за1
Собрание законодательства РФ. 2008. № 17. Ст. 1756.
2 Собрание законодательства РФ. 2005. № 1 (ч. 1). Ст. 15.
7
Стр.8
Оглавление
Право собственности на жилые помещения. Договор найма
Оглавление
ОГЛАВЛЕНИЕ
Вступительное слово.............................................................3
ГЛАВА 18
Право собственности и другие вещные права
на жилые помещения
Статья 288. Собственность на жилое помещение................8
Статья 289. Квартира как объект права собственности.....27
Статья 290. Общее имущество собственников квартир
в многоквартирном доме.................................40
Статья 291. Товарищество собственников жилья..............56
Статья 292. Права членов семьи собственников жилого
помещения.......................................................87
Статья 293. Прекращение права собственности
на бесхозяйственно содержимое жилое
помещение.......................................................97
ГЛАВА 35
Наем жилого помещения
Статья 671. Договор найма жилого помещения...............101
Статья 672. Договор найма жилого помещения
в государственном и муниципальном
жилищном фонде социального
использования...............................................110
187
Стр.188
Право собственности на жилые помещения. Договор найма
Статья 673. Объект договора найма жилого
помещения.....................................................140
Статья 674. Форма договора найма жилого
помещения.....................................................142
Статья 675. Сохранение договора найма жилого
помещения при переходе права
собственности на жилое помещение ............144
Статья 676. Обязанности наймодателя жилого
помещения.....................................................146
Статья 677. Наниматель и постоянно проживающие
вместе с ним граждане...................................148
Статья 678. Обязанности нанимателя жилого
помещения.....................................................152
Статья 679. Вселение граждан, постоянно
проживающих с нанимателем.......................153
Статья 680. Временные жильцы .......................................155
Статья 681. Ремонт сданного внаем жилого помещения ...157
Статья 682. Плата за жилое помещение ...........................159
Статья 683. Срок в договоре найма жилого помещения ...171
Статья 684. Преимущественное право нанимателя
на заключение договора на новый срок........173
Статья 685. Поднаем жилого помещения ........................175
Статья 686. Замена нанимателя в договоре найма
жилого помещения........................................177
Статья 687. Расторжение договора найма жилого
помещения.....................................................179
Статья 688. Последствия расторжения договора найма
жилого помещения........................................184
188
Стр.189
ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ
НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.
ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ
ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ ГЛАВ 18 И 35
ГРАЖДАНСКОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПОД РЕД. П.В. КРАШЕНИННИКОВА
Редактор Т.В. Мальчикова
Корректор В.В. Угланова
Художественное оформление: В.В. Самойлова
Компьютерная верстка: И.И. Новиков
Подписано в печать 01.07.09. Формат 70×1001
Издательство «Статут»:
119454, г. Москва, ул. Лобачевского, д. 92, корп. 4, помещ. VI;
тел.: +7 (495) 649-18-06
E-mail: book@estatut.ru
www.estatut.ru
/32
. Бумага офсетная.
Гарнитура Newton. Печать офсетная. Печ. л. 6.
Тираж 1500 экз. Заказ №
ISBN978-5-8354-0591-6
ISBN 5-8354-0591-X
9 785835 405916
Стр.190
РЕКЛАМА
Объекты гражданских прав:
Постатейный комментарий к
главам 6, 7 и 8 Гражданского
кодекса Российской Федерации
Под ред. П.В. Крашенинникова.
2009. – 224 с.
(Комментарии к Гражданскому
кодексу Российской Федерации.)
Настоящее издание продолжает серию комментариев к
отдельным главам Гражданского кодекса Российской Феде
рации, приуроченную к формированию и вступлению в силу
полного (четыре части) текста ГК РФ и соответственно выходу
кодификации частного права Российской Федерации на
новый уровень.
Книга содержит комментарии к подразделу 3 ГК РФ, подготов
ленные с учетом изменений в законодательстве и сформиро
вавшейся судебной практики по состоянию на 1 марта 2009 г.
Издательство «Статут»
+7(495) 6491806, www.estatut.ru
Магазин юридической литературы «ЛексКнига»
+7 (495) 7893406, www.lexkniga.ru
Стр.191