Министерство образования и науки Российской Федерации
Санкт-Петербургский политехнический университет Петра Великого
Северный (Арктический) федеральный университет
имени М.В. Ломоносова
ЭКСПЕРТИЗА И УПРАВЛЕНИЕ
НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Учебное пособие
Архангельск
2018
Стр.1
УДК 69.003: 65.014(07)
ББК 65.050
Э41
Рекомендовано к изданию учебно-методическим советом
Северного (Арктического) федерального университета имени М.В. Ломоносова
Рецензенты: Е.Б. Александрова, канд. экон. наук (СПбГАСУ);
Н.С. Астафьева, канд. экон. наук, доцент (СПбПУ)
Авторы: Н.В. Брайла, канд. техн. наук (СПбПУ);
О.Н. Попова, канд. техн. наук (САФУ);
М.А. Романович,
(СПбПУ);
Т.Л. Симанкина, канд. техн. наук, доцент (СПбПУ)
Экспертиза и управление недвижимостью [Электронный ресурс]:
Э41
учеб. пособие / Н.В. Брайла, О.Н. Попова, М.А. Романович, Т.Л. Симанкина;
С.-Петербург. политехн. ун-т Петра Великого; Сев. (Арктич) федер.
ун-т им. М.В. Ломоносова [Электронные текстовые данные]. – Архангельск:
САФУ, 2018. – 105 с.
ISBN 978-5-261-01318-1
В учебном пособии рассмотрены современные подходы к управлению недвижимостью,
касающиеся правового обеспечения объекта недвижимости, в частности,
правил предоставления земельного участка, получения разрешения на строительство
и приемки в эксплуатацию, осуществления кадастрового учета, в том числе практические
аспекты проведения технического и кадастрового учета уникальных объектов
недвижимости, а также приведены виды сделок с объектами недвижимости; анализа
местоположения объекта и непосредственного управления им путем выбора форм
управления, в том числе рассмотрены вопросы эксплуатации систем жизнеобеспечения
здания и формирования денежного потока объекта управления.
Учебное пособие предназначено для бакалавров, специалистов и магистрантов
по направлениям подготовки «Строительство» и «Градостроительство» (всех уровней
и форм обучения).
УДК 69.003: 65.014(07)
ББК 65.050
Издательский дом им. В.Н. Булатова САФУ
163060, г. Архангельск, ул. Урицкого, д. 56
ISBN 978-5-261-01318-1
© Северный (Арктический) федеральный
университет им. М.В. Ломоносова, 2018
© Санкт-Петербургский политехнический
университет Петра Великого, 2018
Стр.2
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ .................................................................................................................. 4
Глава 1. ПРАВОВОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ .... 5
1.1. Предоставление земельных участков под строительство .......................... 6
1.2. Получение разрешения на строительство ...................................................... 7
1.3. Приемка объекта в эксплуатацию . ............................................................... 11
1.4. Правовые основы осуществления кадастрового учета объектов
недвижимости ......................................................................................................... 13
1.5. Виды сделок с объектами недвижимости .................................................... 24
1.6. Выводы по главе ............................................................................................. 32
Глава 2. ЭКСПЕРТИЗА МЕСТОПОЛОЖЕНИЯ ОБЪЕКТА ........................ 34
2.1. Анализ местоположения ................................................................................ 34
2.2. Выводы по главе ............................................................................................. 47
Глава 3. УПРАВЛЕНИЕ ОБЪЕКТОМ НЕДВИЖИМОСТИ ......................... 49
3.1. Выбор способа управления многоквартирным домом ............................... 49
3.2. Выбор формы управления объектом с получением дохода ....................... 54
3.3. Взаимодействие с арендаторами ................................................................... 57
3.4. Правила эксплуатации систем жизнеобеспечения здания ......................... 62
3.5. Формирование денежного потока объекта управления .............................. 69
3.6. Выводы по главе ........................................................................................... 74
Глава 4. ПРАКТИКА ТЕХНИЧЕСКОГО И КАДАСТРОВОГО УЧЕТА
УНИКАЛЬНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ ........................................ 75
4.1. Формирование подземных комплексов – станций метро в качестве
самостоятельных объектов недвижимости ......................................................... 75
4.2. Технический раздел объекта недвижимости (здания) на два
самостоятельных объекта ...................................................................................... 82
4.3. Особенности учета гидротехнических сооружений в качестве
самостоятельных объектов недвижимости ......................................................... 89
4.4. Выводы по главе ........................................................................................... 91
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ....................................................................................................... 93
Рекомендуемая литература ................................................................................... 94
ПРИЛОЖЕНИЯ ...................................................................................................... 97
ПРИЛОЖЕНИЕ А .................................................................................................. 97
ПРИЛОЖЕНИЕ Б .................................................................................................. 98
ПРИЛОЖЕНИЕ В ................................................................................................ 102
ПРИЛОЖЕНИЕ Г ................................................................................................ 103
3
Стр.3
ВВЕДЕНИЕ
В настоящем учебном пособии изложен ряд вопросов, связанных с управлением
недвижимостью, в частности освещены вопросы правого обеспечения
объекта недвижимости на протяжении его жизненного цикла, рассмотрены виды
сделок с объектами недвижимости, этапы проведения экспертизы местоположения,
представлены подходы к проведению экономической оценки объекта
недвижимости, а также выбора способов управления объектом, на примерах
показаны и объяснены практические случаи технического и кадастрового учета
объектов недвижимости, в том числе уникальных подземных и гидротехнических
сооружений.
Процессами создания и эксплуатации объектов недвижимости должны
управлять квалифицированные специалисты, владеющие знаниями нового
строительства, вопросами технической эксплуатации, текущего и капитального
ремонтов зданий и т. д., то есть всего того, что носит название управление недвижимостью.
Разные формы собственности, новые подходы к реформированию
жилищно-коммунального комплекса выявили, что потребность в специалистах
такого уровня высока. Это связано еще и с тем, что что ввод нового жилья
с каждым годом растет, пополняя число объектов недвижимости, которыми
следует эффективно управлять.
В связи с постоянно изменяющимся законодательством в области учета и
управления объектами недвижимости, необходимо быть в курсе всех теоретических
и практических подходов и правил ведения учета недвижимости в Российской
Федерации; порядке государственного кадастрового учета объектов
строительства, знать основы кадастровой деятельности и правила производства
кадастровых работ.
К основным задачам данного пособия можно отнести формирование
представлений и изучение методов получения, систематизации и обработки
информации об объектах недвижимости, анализа полученной информации и ее
применения на практике.
Всесторонний подход к изучению вопросов и задач, связанных с эффективным
управлением объектами недвижимости, позволит оптимально решать
различные задачи управления от анализа местоположения объекта до ввода
объекта в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет в рамках установленных
сроков, бюджета и с заданными технико-экономическим показателями.
Задача специалиста по управлению недвижимости состоит в умении в
условиях ограниченных сроков и установленных параметров, основываясь на
имеющиеся знания, принять эффективное решение для выполнения поставленной
задачи.
4
Стр.4