Алексеев, Г.Ю. Сомов ПРЕДПРОЕКТНАЯ ОЦЕНКА ГРАДОСТРОИТЕЛЬНО-ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОТЕНЦИАЛА СЛОЖИВШЕЙСЯ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ Москва 2015 УДК 711 ББК 85.118 А47 СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ Рецензенты: кандидат технических наук Ю.Г. Страшнова, руководитель НПО «Социальная инфраструктура» ГУП НИИПИ Генерального плана г. Москвы; кандидат технических наук О.В. Васильев, главный специалист мастерской транспорта и дорог ГУП НИИПИ Генерального плана г. Москвы А47 Монография рекомендована к публикации научно-техническим советом НИУ МГСУ Алексеев, Ю.В. Предпроектная оценка градостроительно-инвестиционного потенциала сложившейся жилой застройки : монография / Ю.В. Алексеев, Г.Ю. Сомов ; М-во образования и науки Рос. <...> . ISBN 978-5-7264-1090-6 Рассмотрена проблема установления градостроительного потенциала реконструируемой жилой застройки, необходимого для администрации и инвесторов, планирующих реализацию организационных и финансовых архитектурно-строительных мероприятий. <...> Представлены методики расчета технико-экономической эффективности реконструкции пятиэтажной жилой застройки, осуществляемой без сноса жилых домов и с полным их сносом, на базе разработанной методологии реконструкции, сформировавшейся в 1950–1960-е гг. жилой застройки. <...> УДК 711 ББК 85.118 ISBN 978-5-7264-1090-6 © НИУ МГСУ, 2015 Введение Технико-экономическая и инвестиционная эффективности реконструкции жилой застройки зависят от потенциальных возможностей реконструируемой территории, позволяющих получать доходы в соответствии с потребностью в капитальном ремонте (модернизации) существующих жилых домов, с приростом населения, с увеличением объемов нового строительства (надстройки, мансарды, пристройки, вставки), объемов работ по благоустройству и озеленению территории и т.д. <...> Предпроектный анализ и оценка мероприятий по результатам расчета эффективности реконструкции территории пятиэтажной жилой застройки позволит связать их в систему инвестиционно-градостроительной <...>
Предпроектная_оценка_градостроительно-инаестиционного_потенциала_сложившейся_жилой_застройки.pdf
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
НАЦИОНАЛЬНЫЙ ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКИЙ
МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ
Библиотека научных разработок и проектов НИУ МГСУ
Ю.В. Алексеев, Г.Ю. Сомов
ПРЕДПРОЕКТНАЯ ОЦЕНКА
ГРАДОСТРОИТЕЛЬНО-ИНВЕСТИЦИОННОГО
ПОТЕНЦИАЛА СЛОЖИВШЕЙСЯ
ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ
Москва 2015
Стр.1
УДК 711
ББК 85.118
А47
СЕРИЯ ОСНОВАНА В 2008 ГОДУ
Рецензенты:
кандидат технических наук Ю.Г. Страшнова,
руководитель НПО «Социальная инфраструктура»
ГУП НИИПИ Генерального плана г. Москвы;
кандидат технических наук О.В. Васильев,
главный специалист мастерской транспорта и дорог
ГУП НИИПИ Генерального плана г. Москвы
А47
Монография рекомендована к публикации научно-техническим советом НИУ МГСУ
Алексеев, Ю.В.
Предпроектная оценка градостроительно-инвестиционного потенциала
сложившейся жилой застройки : монография / Ю.В. Алексеев,
Г.Ю. Сомов ; М-во образования и науки Рос. Федерации, Нац. исследоват.
Моск. гос. строит. ун-т. Москва : НИУ МГСУ, 2015. 152 с. (Библиотека
научных разработок и проектов НИУ МГСУ).
ISBN 978-5-7264-1090-6
Рассмотрена проблема установления градостроительного потенциала
реконструируемой жилой застройки, необходимого для администрации
и инвесторов, планирующих реализацию организационных и финансовых
архитектурно-строительных мероприятий. Представлены методики расчета
технико-экономической эффективности реконструкции пятиэтажной
жилой застройки, осуществляемой без сноса жилых домов и с полным
их сносом, на базе разработанной методологии реконструкции, сформировавшейся
в 1950–1960-е гг. жилой застройки. Определены предварительные
результаты финансовых затрат и доходов, обеспечивающие обоснованное
прогнозирование развития реконструируемой территории
на долгосрочную перспективу и разработку градостроительной политики,
стимулирующей инвестиционный процесс.
Для научных работников, архитекторов и инженеров в области градостроительного
планирования реконструкции сложившейся жилой застройки
1950–1960-х гг., студентов, обучающихся по направлению «Градостроительство»,
градостроителей, администрации поселений для
управления реконструируемой жилой территорией, заказчиков-застройщиков,
заинтересованных в инвестировании реконструкции жилой застройки.
УДК
711
ББК 85.118
ISBN 978-5-7264-1090-6
© НИУ МГСУ, 2015
Стр.2
Оглавление
Введение ....................................................................................................................... 3
Раздел 1. РЕКОНСТРУКЦИЯ НЕСНОСИМОЙ ПЯТИЭТАЖНОЙ
ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ ................................................................................ 5
Глава I. Подход к выполнению предпроектной
технико-экономической оценки ................................................................. 5
Глава II Методика предпроектной оценки технико-экономических
показателей реконструкции пятиэтажной жилой застройки,
осуществляемой без сноса............................................................................ 18
2.1. Расчет стоимости капитального ремонта одного дома .............................. 21
2.2. Расчет стоимости капитального ремонта территории жилой
застройки квартала ...................................................................................... 23
2.3. Расчет стоимости строительства надстройки, мансарды .......................... 25
2.4. Расчет стоимости строительства вставки, пристройки ............................. 30
2.5. Расчет стоимости строительства вставки, пристройки,
надстройки, мансарды ................................................................................ 33
2.6. Условия окупаемости финансовых затрат на капитальный ремонт
и реконструкцию ......................................................................................... 38
2.6.1. Расчет финансового дохода от строительства
надстроек и мансард.............................................................................. 39
2.6.2. Расчет финансового дохода от строительства
пристроек, вставок ................................................................................ 40
2.6.3. Расчет финансового дохода от строительства
надстроек, мансард, вставок, пристроек ............................................. 42
2.7. Методика предпроектного расчета ............................................................. 46
2.8. Предпроектная технико-экономическая оценка эффективности
реконструкции несносимой пятиэтажной застройки .............................. 56
Раздел 2. РЕКОНСТРУКЦИЯ ТЕРРИТОРИЙ СО СНОСИМОЙ
СЛОЖИВШЕЙСЯ ПЯТИЭТАЖНОЙ ЗАСТРОЙКОЙ ........................... 62
Глава I. Подход к выполнению предпроектной технико-экономической
оценки сносимой жилой застройки ............................................................ 62
Глава II. Методика предпроектной оценки технико-экономических
показателей реконструкции пятиэтажной жилой застройки,
осуществляемой со сносом .......................................................................... 76
2.1. Расчет финансовых затрат на снос переселяемого и строительство
стартового жилого дома .............................................................................. 76
2.2. Расчет количества жителей в квартале ........................................................ 80
Стр.150
2.3. Расчет площади жилых домов для переселения и коммерческих
квартир ........................................................................................................ 83
2.4. Расчет площади новой школы и детского сада .......................................... 85
2.5. Расчет площади гаражей-стоянок ............................................................... 86
2.6. Расчет площади объектов социально-культурнобытового
назначения .................................................................................. 89
2.7. Расчет внешних инженерных сетей, благоустройства
и озеленения ................................................................................................ 90
2.8. Определение стоимости сноса, переселения, нового строительства
при различных вариантах
реконструкции квартала ............................................................................. 90
2.9. Условия окупаемости финансовых затрат на снос
и реконструкцию застройки на территории квартала ............................... 92
2.10. Расчет финансового дохода от реконструкции квартала ......................... 93
2.11. Методика предпроектного расчета ........................................................... 95
Глава III. Предпроектная технико-экономическая оценка эффективности
реконструкции квартала со сносом жилой застройки ............................... 97
Приложение .................................................................................................................126
Список литературы ......................................................................................................149
Стр.151